レインズに登録しない不動産業者は悪質か？売買時の活用方法と確認手順
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不動産の売却を検討し始めると、「レインズ（REINS）」という言葉を耳にする機会が増えます。
しかし、レインズとは具体的にどのようなシステムなのか、また不動産業者が登録しない場合に問題があるのかについて詳しく理解している人は少ないかもしれません。
レインズとは、不動産の情報交換ができるシステムのこと。
売却したい物件がレインズへ登録されると、すぐに全国の不動産業者へ情報が共有されます。
本記事では、レインズの仕組みやその役割、売却時の活用方法について詳しく解説します。
また、不動産業者がレインズに登録しないケースのリスクや対処法についても触れますので、不動産売却を検討している方はぜひ参考にしてください。
注意喚起
レインズに登録されない＝囲い込みで損する可能性大！
「登録義務があるのにレインズに載っていない…」そんな時は、業者の囲い込みをまず疑いましょう。
損せず高値で売却したい方は、SREリアルティのように「片手仲介」を宣言している不動産会社への切り替えがおすすめです。
SREリアルティがエリア外の場合は、SUUMO不動産売却査定 などの一括査定サイトを活用することで、より高値で売却できる不動産会社が見つかるでしょう。
📖 目次
レインズとは？どんなシステムなの？
レインズ（REINS: Real Estate Information Network System）は、不動産情報を全国の不動産業者間で共有するためのデータベースです。
このシステムは国土交通大臣から指定を受けた「不動産流通機構」によって運営されており、適正かつ円滑な不動産取引を促進する役割を担っています。
レインズには全国の不動産情報が一元化されており、これに登録することで広範囲にわたる購入希望者への情報提供が可能になります。
特に、不動産売却をスムーズに進めるために重要なツールの一つと言えるでしょう。
登録から売却までの流れ
不動産の売却において、レインズはどのように活用されるのでしょうか？基本的な流れを以下に示します。
- 売主が不動産業者と媒介契約を締結
- 不動産業者と媒介契約を結ぶことで、売却活動が本格的に開始されます。
- 不動産業者がレインズへ物件情報を登録
- 媒介契約の種類に応じて、物件情報がレインズに登録されます（詳細は後述）。
- 全国の不動産業者へ情報が共有される
- レインズに登録された物件情報は、加盟している不動産業者に広く共有されます。
- 買主側の業者が問い合わせ・内覧を手配
- 物件情報を見た他の不動産業者が、自社の顧客へ紹介し、購入希望者が現れます。
- 内覧を経て売買契約を締結
- 買主が見つかれば、内覧や価格交渉を経て、売買契約を結びます。
レインズへの物件情報登録は、不動産業者にしか行えません。したがって、媒介契約を結んでいる業者が登録を行うことになります。
このように、レインズを活用することで、物件情報が全国の不動産業者に共有され、売却活動が効率的に進められるのです。
誰でも閲覧できるの？
レインズは基本的に不動産業者専用のシステムであり、一般の方が自由に閲覧することはできません。しかし、売主は自身の物件に限り、以下の情報を閲覧することが可能です。
- 登録された物件情報（価格、間取り、所在地など）
- 取引の進捗状況
- 問い合わせ履歴
これにより、売却活動の透明性を確保し、売主自身が進捗を把握できるようになっています。
東日本、中部、近畿、西日本の4つある
レインズは、以下の4つの地域ごとの不動産流通機構によって運営されています。
- 東日本レインズ（北海道・東北・関東・甲信越）
- 中部レインズ（東海・北陸）
- 近畿レインズ（近畿地方）
- 西日本レインズ（中国・四国・九州・沖縄）
これらの機関は同じシステムを利用しており、全国の不動産情報が統一的に管理されています。
媒介契約を結んでもレインズに登録されないことも
前途で「媒介契約を結んでいる業者がレインズに登録する」と説明しましたが、媒介契約の種類によっては登録されない場合があります。
| 契約の種類 | 登録義務の有無 | 登録期限 |
|---|---|---|
| 一般媒介 | なし | － |
| 専任媒介 | 必須 | 7日以内 |
| 専属専任媒介 | 必須 | 5日以内 |
「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」を締結した場合、不動産業者は一定の期限内にレインズへ登録する義務があります。一方、「一般媒介契約」では登録が任意となるため、登録されないケースもあります。
また、不動産業者が「両手仲介」を行うために「囲い込み」をした場合、専属専任媒介と専任媒介でもレインズに登録されないケースもあります。
両手仲介や囲い込みは、業者の利益を追求するためだけに行われるもので、売主にとってはデメリットしかありません。
そのため、片手仲介する業者を見つける事が、不動産売却ではとても大切です。
片手仲介を宣言している業者としては、「SREリアルティ」があります。対応地域が一部限定となりますが、売主にメリットがあるのでぜひチェックしてみてください。
なお、レインズに登録しない業者への対処法は後述していますので、こちらもあわせて参考にしてみて下さい。
専任媒介なのにレインズに載せないのは違法？
専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社にはレインズへ登録する義務があります。
そのため、契約後の期限内にレインズへ登録されていない場合は、宅地建物取引業法上のルールに反している可能性があります。
ただし、「レインズに載っていないように見える＝違法」とは限りません。
例えば、以下のようなケースもあります。
- 登録済みだが売主が確認していない
- 登録証明書を受け取っていない
- 登録情報の反映タイミングによる誤解
- 一般媒介契約のため登録義務がない
また、レインズへ登録されていても、積極的な販売活動が行われていなかったり、他社からの問い合わせ対応に問題があったりするケースもあります。
重要なのは「違法かどうか」を判断することではなく、まず自分の物件が適切に登録されているかを確認することです。
専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結した場合は、不動産会社へ登録証明書の発行を依頼し、登録状況や掲載内容を確認しておきましょう。
レインズへ登録されていても、売却活動の内容によってはなかなか買主が見つからないことがあります。 特に「囲い込み」などの問題が疑われるケースでは、登録の有無だけでなく販売活動の状況も確認することが大切です。
レインズ登録状況を確認する方法
「本当にレインズへ登録されているのか分からない」「登録したと言われたが確認できない」という場合は、次の方法で確認できます。
登録証明書を確認する
最も確実なのが、不動産会社から発行される登録証明書を確認する方法です。
登録証明書には以下の情報が記載されています。
- 物件情報
- 登録年月日
- レインズ登録番号
- 不動産会社情報
専任媒介契約・専属専任媒介契約であれば、登録完了後に発行されるため、まずは証明書の有無を確認しましょう。
不動産会社へ直接問い合わせる
登録証明書が手元にない場合は、担当者へ直接確認する方法もあります。
その際は、以下の項目を確認するとスムーズです。
- レインズへ登録済みか
- 登録日はいつか
- 登録番号は何か
- 掲載内容に誤りがないか
販売活動報告もチェックする
専任媒介契約や専属専任媒介契約では、不動産会社に販売活動報告義務があります。
レインズへ登録されていても、
- 問い合わせ件数の報告がない
- 内覧状況が分からない
- 販売活動の説明がない
といった状態が続く場合は注意が必要です。
レインズ登録はあくまで売却活動のスタート地点であり、その後の販売活動の質も重要になります。
レインズへ登録されていても、価格設定や販売戦略、不動産会社の営業方針によって反響数は大きく変わります。 売却活動に不安がある場合は、他社の査定価格や販売方針も比較しながら進めることが大切です。
レインズは個人でも利用できるのか？
レインズ（REINS）は、原則として不動産業者のみが閲覧できるシステムですが、売主に限り、自身の物件情報や取引の進捗状況を確認することが可能です。
これにより、売却プロセスの透明性を確保し、不動産業者の対応を適切にチェックすることができます。
登録証明書を取得し、掲載情報を確認する
媒介契約を締結後、レインズへの登録が義務付けられている契約形態（専任媒介・専属専任媒介）の場合は、登録期限が経過した後に「登録証明書」を発行してもらいましょう。
登録証明書には、以下の情報が記載されています。
- 確認用ID
- パスワード
これらを使用することで、売主は自身の物件情報が適切に登録されているかを確認できます。
特に、不動産業者による「囲い込み」のリスクを避けるためにも、登録の有無を確認することは重要です。
囲い込みとは、業者が他の不動産業者に情報を提供せず、意図的に売主の物件情報を隠す行為で、結果的に売却期間の長期化や売却価格の低下につながる可能性があります。
媒介契約を結んで1週間程度経過したら、必ずレインズへの登録状況を確認することをおすすめします。
一般媒介契約の場合は契約変更を検討する
現在の媒介契約が「一般媒介」の場合、レインズへの登録義務はありません。つまり、業者の判断によって登録されない可能性があります。
一般媒介契約のもとでも、売主が依頼すればレインズに登録してもらえるケースもありますが、確実に登録してもらうためには「専任媒介」または「専属専任媒介」へ契約変更を検討するのがよいでしょう。
誰でも利用できる「レインズマーケットインフォメーション」
レインズは不動産業者と売主しか利用できませんが、一般の個人でも活用できるサービスとして「レインズマーケットインフォメーション」があります。
レインズマーケットインフォメーションとは？
このサービスでは、直近1年間の不動産成約データを閲覧でき、地域の相場や市場動向を確認することが可能です。売却を検討している物件の価格を決定する際の参考になります。
閲覧できる情報の例
- 成約時期：過去1年間の売買履歴
- 成約価格：市場価格の推移を把握
- 築年数：築浅・築古の影響を確認
- 間取り・平米数：同条件の物件と比較
- 沿線・最寄駅：エリアごとの価格差を分析
個人情報保護のための制限
レインズマーケットインフォメーションは便利なツールですが、情報にはいくつかの制限があります。
- 物件の詳細住所やマンション名は非公開
- 現在進行形でレインズに登録されている物件情報は掲載されていない
つまり、このデータはあくまで過去の成約実績に基づくものです。したがって、今売却しようとしている物件の価格を決める際の「目安」として活用するのがよいでしょう。
レインズに登録しない業者への対処法は？
専任媒介・専属専任媒介契約を結んでいるにもかかわらず、レインズに物件情報を「意図的に」登録しない不動産業者が存在します。
これは売主にとって大きなリスクとなる可能性があるため、対処方法を理解し、適切に対応することが重要です。
そもそも両手仲介・囲い込みとは？
両手仲介とは？
両手仲介とは、不動産業者が売主と買主の双方から仲介手数料を受け取ることを指します。これは業者にとって大きな利益をもたらしますが、売主にとっては不利益を被ることがあるため注意が必要です。
ちなみに片手仲介を宣言している「SREリアルティ」なら、売主の利益を最大限考えた売却活動が期待できます。
囲い込みとは？
囲い込みとは、業者が両手仲介を狙うために物件情報を外部に公開せず、自社で買主を見つけるように仕向ける行為です。具体的には、以下のような手法が取られます。
- レインズに登録しない：他の業者に情報を見られないようにする。
- 問い合わせを拒否する：他社からの問い合わせを意図的に断る。
- 形だけ登録する：売主に見せるために一度登録し、すぐに取り下げる。
囲い込みが行われると、売却の機会を逃し、結果的に価格の低下や売却期間の長期化につながる可能性があります。
▶「囲い込み」されない安心の片手仲介
囲い込みを避けたいなら、SREリアルティのように 片手仲介を宣言している不動産会社に相談するのが最も安全です。
全国対応ではありませんが、売主の味方として最適な提案をしてくれます。
レインズ登録済みでも安心できない理由
専任媒介契約や専属専任媒介契約では、レインズへの登録が義務付けられています。
しかし、レインズへ登録されているからといって、必ずしも積極的な売却活動が行われているとは限りません。
実際にはレインズへ登録した後も、
- 販売活動の報告が少ない
- 問い合わせ件数を教えてもらえない
- 内覧状況が共有されない
- 早い段階で値下げを提案される
といったケースがあります。
また、レインズに登録されていても、他社からの問い合わせ対応が消極的だったり、売主へ十分な情報共有が行われなかったりすることで、結果的に売却機会を逃してしまうこともあります。
そのため、売主はレインズへの登録確認だけで満足せず、
- 登録証明書を受け取る
- 販売活動報告を定期的に確認する
- 問い合わせ件数や内覧件数を把握する
- 不明点は担当者へ積極的に質問する
といった対応を行うことが大切です。
レインズへの登録は売却活動のスタート地点に過ぎません。 本当に重要なのは、登録後にどのような販売活動が行われているかです。 売却活動に不安を感じる場合は、他社の査定や販売方針も比較しながら進めると安心です。
すぐに業者を変更する
レインズへの登録証明書の発行をしぶったり、何らかの理由をつけて登録していなかったりする業者は、囲い込みを行っている可能性があります。
登録を催促しても一向に進まない場合は、すぐに不動産業者を変更することをおすすめします。
業者を変更すべきタイミング
- レインズへの登録を催促しても対応が遅い。
- 登録証明書の発行を拒否する。
- 他社の買主候補を紹介しようとしない。
変更手順
専任媒介や専属専任媒介の場合、複数の業者に同時に売却を依頼することができないため、契約を解除して新しい業者を選ぶ必要があります。
- 契約期間を確認する
- 媒介契約の期間は通常3ヶ月。
- 契約期間満了時には自動更新されないため、新しい業者と契約可能。
- 新しい業者を探す
- 「SUUMO」などの一括査定サイトを活用。
- 信頼できる業者を複数比較する。
- 新しい業者と契約する
- 透明性があり、囲い込みをしない業者を選ぶ。
囲い込みを防ぐために売主ができること
日本には囲い込みを禁止する法律がないため、売主自身が業者の動向をチェックすることが重要です。
確認ポイント
✅ 登録証明書を確認する
- レインズへの登録が完了したら、「登録証明書」を業者に発行してもらう。
- 物件情報が適切に掲載されているかチェックする。
✅ 他の業者から問い合わせてもらう
- 友人や知人に他の不動産業者へ問い合わせてもらい、紹介がスムーズに進むか確認する。
- 問い合わせを拒否された場合、囲い込みの可能性あり。
✅ 定期的にレインズをチェックする
- 一度登録されたのちに、業者が勝手に削除していないか確認する。
信頼できる不動産会社の見極め方
不動産売却で後悔しないためには、査定額の高さだけで業者を選ばないことが重要です。
実際には、同じ物件でも不動産会社によって販売戦略や集客力、情報公開の姿勢が大きく異なります。
特に囲い込みや販売活動の不透明さが心配な場合は、以下のポイントを確認しておきましょう。
レインズ登録や販売活動を丁寧に説明してくれる
信頼できる不動産会社は、レインズへの登録状況や販売活動の内容を隠しません。
- 登録証明書を発行してくれる
- 問い合わせ件数を報告してくれる
- 内覧状況を共有してくれる
- 販売戦略を具体的に説明してくれる
このような会社であれば、売主も安心して売却活動を任せることができます。
査定額の根拠を説明できる
査定額が高いこと自体は悪いことではありません。
しかし、
- なぜその価格になるのか
- どのような根拠で算出したのか
- 実際に売れる見込みがあるのか
を説明できない会社には注意が必要です。
相場とかけ離れた高額査定は、契約獲得後に値下げを提案されるケースもあります。
複数社を比較して判断する
1社だけでは、その査定額や販売方針が適切なのか判断できません。
そのため、売却を検討している場合は複数の不動産会社へ査定を依頼し、
- 査定額
- 販売戦略
- 担当者の対応
- 囲い込み対策
を比較することが大切です。
信頼できる不動産会社を見つけるためには、1社だけの説明を鵜呑みにしないことが大切です。 複数社の査定額や販売方針を比較することで、相場や担当者の対応レベルも見えてきます。 不動産売却を検討している方は、SUUMO不動産売却査定を活用して複数社を比較してみましょう。
売却活動の透明性を重視したい場合は、仲介方針を明確に公開している不動産会社を選ぶのも一つの方法です。 SREリアルティは「片手仲介」を基本方針としており、囲い込みリスクが気になる方からも注目されています。 対応エリアは限られますが、不動産会社選びの選択肢としてチェックしておく価値はあるでしょう。
レインズに関するよくある質問
レインズに関するよくある質問をまとめましたので、参考にしてみてください。
レインズのログイン方法は？
自身の物件情報を確認する手順は、以下の通りです。
- 媒介契約を結んだ業者からレインズへの「登録証明書」をもらう
- レインズ（http://www.reins.or.jp）にアクセス
- 「売却依頼主向けログイン」をクリック
- 登録証明書の「確認用ID」と「パスワード」を入力
- 売却物件情報を確認
レインズの閲覧料金はいくら？
レインズの閲覧には、料金はかかりません。
ちなみに、過去の成約データが検索できる「レインズマーケットインフォメーション」も無料で利用可能です。
レインズに登録するデメリットは？
レインズに登録するデメリットは、近隣住民や知り合いに物件売却を知られる可能性があることです。
レインズに物件情報を登録すると、全国の不動産業者に情報が流れるため、売却情報の拡散が懸念される場合があります。
一般の人は直接閲覧できなくても、業者を経由すれば、誰もが情報を知り得る状況になるのです。
複雑な事情があって物件を売却する人の中には、周りに知られたくないと考える人もいるでしょう。このようなケースでは、レインズへの登録がデメリットになり得ます。
レインズは賃貸でも活用できるの？
レインズは、賃貸物件でも活用できます。
貸主（大家・管理会社）が不動産業者を通じて登録し、入居希望者とマッチングできます。
まとめ
レインズは不動産売却をスムーズに進めるための重要なシステムですが、一部の業者が囲い込みを目的として登録しないケースがあります。
これを防ぐためには、売主自身がしっかりと業者の動向を監視し、必要に応じて業者を変更することが重要です。
その際は「近くの業者」や「知人の紹介」などで選ぶのではなく、多少面倒に感じても「SUUMO」などのポータルサイト経由で探すのがおすすめです。
ポータルサイトに登録するには、審査をクリアする必要があり、不審な動きをする業者はこの時点で排除されるので、安心して利用できます。
ちなみに、業者がおかしい動きをしていると感じた場合は、ポータルサイト側へ相談することもできます。
不動産の売却では多額のお金が動くので、悪質な業者に捕まらないようにしっかりと自己防衛していきましょう。
