コラム

不動産を売却していると、

「専任媒介なのにレインズに登録されていない」
「SUUMOには載っているのにレインズで確認できない」
「本当に売却活動をしているの？」

このような不安を感じる売主は少なくありません。

レインズ（REINS）は、不動産会社同士が物件情報を共有するための指定流通機構です。

専任媒介契約や専属専任媒介契約では登録義務があるため、レインズに掲載されていない場合は注意が必要なケースもあります。

特に近年問題視されている「囲い込み」では、意図的にレインズへの登録を遅らせたり、他社へ物件情報を公開しなかったりするケースもあります。

この記事では、以下の内容を詳しく解説します。

不動産売却で損をしないためにも、レインズの仕組みと確認すべきポイントを押さえておきましょう。

レインズに登録されないとどうなる？売主が知っておきたいデメリット

レインズに登録されていないと、「すぐ売れない」「違法なのでは？」と不安になる方も多いでしょう。

実際には、専任媒介契約・専属専任媒介契約ではレインズへの登録義務がありますが、一般媒介契約には登録義務はありません。

ただし、レインズへ登録されないと購入希望者へ物件情報が十分に届かず、売却活動に影響するケースがあります。

レインズ登録の有無による違い【早見表】

比較項目	レインズ登録あり	レインズ登録なし
物件情報の公開	全国の不動産会社へ共有	担当会社中心の紹介になりやすい
購入希望者への露出	多くの購入希望者に紹介されやすい	紹介できる購入希望者が限定される場合がある
売却スピード	購入希望者が集まりやすい	売却期間が長引く可能性がある
価格交渉	競争が生まれやすい	値下げ交渉を受けやすくなる場合がある

特に専任媒介契約や専属専任媒介契約では、レインズへ登録されることで全国の不動産会社が物件情報を閲覧できるようになります。

そのため、売却のチャンスを広げるためにも、契約後はレインズ登録証明書を受け取り、登録状況を確認することが大切です。

ポイント

• 一般媒介契約はレインズ登録義務なし
• 専任媒介契約・専属専任媒介契約は登録義務あり
• 登録後は「レインズ登録証明書」で確認できる
• 登録されていない場合は担当者へ理由を確認しましょう

専任媒介なのにレインズに載せないのは違法？

専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社にはレインズへ登録する義務があります。

専任媒介契約では契約締結の日から7日以内、専属専任媒介契約では5日以内にレインズへ登録する義務があります。

※登録期限の日数には、不動産会社の休業日は含まれません。

そのため、期限を過ぎても登録されていない場合は、宅地建物取引業法上のルールに反している可能性があります。

ただし、

• 登録済みだが売主が確認していない
• 登録証明書を受け取っていない
• 登録直後で反映されていない
• 一般媒介契約のため登録義務がない

このようなケースもあるため、必ずしも「レインズに載っていない＝違法」とは限りません。

また、レインズへ登録されていても、

• 他社からの問い合わせを断っている
• 販売活動報告が少ない
• 内覧件数の説明がない

といった問題が起きる場合もあります。

重要なのは「違法かどうか」だけではなく、適切な売却活動が行われているかを確認することです。

専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結している場合は、登録証明書の発行を依頼し、登録状況や掲載内容を確認しておきましょう。

レインズ登録状況を確認する方法

「本当にレインズへ登録されているのか分からない」「登録したと言われたが確認できない」という場合は、次の方法で確認できます。

登録証明書を確認する

最も確実なのが、不動産会社から発行される登録証明書を確認する方法です。

登録証明書には以下の情報が記載されています。

• 物件情報
• 登録年月日
• レインズ登録番号
• 不動産会社情報

専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合は登録完了後に発行されるため、まずは証明書の有無を確認しましょう。

不動産会社へ直接問い合わせる

登録証明書が手元にない場合は、担当者へ直接確認する方法もあります。

確認したい項目は以下の4つです。

• レインズへ登録済みか
• 登録日はいつか
• 登録番号は何か
• 掲載内容に誤りがないか

販売活動報告もチェックする

専任媒介契約や専属専任媒介契約では、不動産会社に販売活動報告義務があります。

以下のような状況が続く場合は注意が必要です。

• 問い合わせ件数の報告がない
• 内覧状況が分からない
• 販売活動の説明がない
• 毎回同じ報告しかない

レインズ登録はあくまで売却活動のスタート地点です。

登録されているかだけでなく、その後の販売活動が適切に行われているかも確認しましょう。

レインズに登録しない業者への対処法は？

専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んでいるにもかかわらず、レインズへ登録されていない場合は注意が必要です。

単なる登録漏れのケースもありますが、囲い込みなど売主に不利な売却活動が行われている可能性もあります。

そもそも囲い込みとは？

囲い込みとは、不動産会社が売主と買主の両方から仲介手数料を得ることなどを目的に、他社からの物件紹介や購入希望者の案内を不当に制限する行為です。

• レインズへの登録を意図的に行わない
• 他社からの問い合わせを不当に断る
• 実際には販売中なのに「売却済み」と伝える
• 他社からの紹介を妨げ、販売活動の状況も十分に説明しない

囲い込みが行われると購入希望者との接点が減り、売却期間の長期化や値下げにつながる可能性があります。

こんな状況は注意

• レインズの登録証明書を発行してくれない
• 販売活動報告がほとんどない
• 問い合わせ件数を教えてくれない
• 十分な説明がないまま値下げを繰り返し提案される

ただし、これらに該当するだけで囲い込みと断定できるわけではありません。まずは担当者に理由を確認することが大切です。

まずは担当者へ確認する

レインズへ登録されているか不安な場合は、まず担当者へ登録状況や販売活動の内容を確認しましょう。

• レインズへの登録日はいつか
• 登録番号は何か
• 登録証明書を受け取れるか
• 他社からの問い合わせや内覧希望は何件あるか

専任媒介契約や専属専任媒介契約では、レインズへの登録が義務付けられています。登録証明書を受け取り、記載された情報をもとに登録状況を確認しましょう。

担当者に確認しても明確な説明がなく、改善も見られない場合は、他社への相談を検討するタイミングといえます。

他社の査定や販売方針を比較する

現在の売却活動に不安がある場合は、他社の査定価格や販売方針を比較してみることも有効です。

査定額だけでなく、どのような方法で購入希望者を集めるのか、販売活動をどのように報告するのかまで確認すると、現在の不動産会社との違いが分かりやすくなります。

業者を変更すべきタイミング

以下のような状態が続く場合は、不動産会社の変更を検討してもよいでしょう。

• レインズ登録証明書の交付を求めても対応しない
• 登録を催促しても正当な理由なく対応しない
• 契約に応じた販売活動報告が行われない
• 他社からの問い合わせを不当に断っている疑いがある

専任媒介契約や専属専任媒介契約の有効期間は最長3か月です。現在の会社との契約を更新する前に、他社の売却方針を確認しておくのも一つの方法です。

ただし、契約期間中の解約には条件や費用が関係する場合があります。変更を決める前に、媒介契約書の内容を確認しましょう。

※囲い込みや両手仲介について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

▶ 売主を不利にする「囲い込み」とは？不動産会社の両手仲介対策について

レインズとは？どんなシステムなの？

レインズ（REINS）は、不動産会社同士が売買物件の情報を共有するためのネットワークシステムです。

正式には「Real Estate Information Network System」といい、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構によって運営されています。

売却物件がレインズに登録されると、他の不動産会社にも情報が共有されるため、購入希望者を見つけやすくなるのが大きな特徴です。

レインズの仕組み

レインズは、売主が直接利用するシステムではありません。

売主が不動産会社と媒介契約を結び、その不動産会社が物件情報をレインズへ登録します。

1. 売主が不動産会社と媒介契約を結ぶ
2. 不動産会社が物件情報をレインズへ登録する
3. 全国の不動産会社へ情報が共有される
4. 買主側の不動産会社が購入希望者へ紹介する
5. 内覧・交渉を経て売買契約へ進む

このように、レインズは売却物件を広く流通させるための重要な仕組みです。

レインズは一般人でも見られる？

結論からいうと、一般の人がレインズを自由に閲覧することはできません。

レインズは基本的に不動産会社専用のシステムです。そのため、SUUMOやHOME’Sのように誰でも物件検索できるサイトではありません。

ただし、売主は自分の物件に限り、登録証明書などを通じて登録状況を確認できます。

• 登録された物件情報
• 登録年月日
• レインズ登録番号
• 取引状況

専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んでいる場合は、不動産会社から登録証明書を受け取り、内容を確認しておきましょう。

レインズは全国4つの流通機構で運営されている

レインズは全国を4つの地域に分けて運営されています。

地域ごとに運営機構は分かれていますが、不動産会社間で物件情報を共有するという役割は同じです。

媒介契約を結んでもレインズに登録されないこともある

媒介契約を結んだからといって、すべての物件が必ずレインズに登録されるわけではありません。

契約の種類	登録義務	登録期限
一般媒介	なし	－
専任媒介	あり	7日以内
専属専任媒介	あり	5日以内

一般媒介契約ではレインズ登録は任意です。そのため、レインズに載っていなくても直ちに問題とはいえません。

一方で、専任媒介契約や専属専任媒介契約では登録義務があります。期限を過ぎても登録されていない場合は、不動産会社へ確認しましょう。

レインズは個人でも利用できるのか？

レインズは原則として不動産会社専用のシステムであり、一般の人が自由に物件情報を検索することはできません。

ただし、売主は自分の物件に限り、登録証明書に記載された確認用ID・パスワードを使って、登録内容や取引状況を確認できる場合があります。

登録証明書を取得し、掲載情報を確認する

専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社はレインズ登録後に登録証明書を発行します。

登録証明書には、主に以下の情報が記載されています。

• 確認用ID
• パスワード
• 登録番号
• 登録年月日
• 物件情報

登録証明書を確認することで、売主は自分の物件がレインズへ登録されているか、掲載内容に誤りがないかをチェックできます。

専任媒介契約なら7日以内、専属専任媒介契約なら5日以内に登録されるため、契約後しばらく経っても証明書をもらえない場合は、担当者へ確認しましょう。

一般媒介契約の場合は登録されないこともある

一般媒介契約では、レインズへの登録義務はありません。

そのため、一般媒介で依頼している場合は、レインズに登録されていなくても直ちに問題とはいえません。

ただし、売却活動を広げたい場合は、担当者にレインズ登録が可能か確認してみましょう。確実に登録してもらいたい場合は、専任媒介契約や専属専任媒介契約への変更を検討する方法もあります。

誰でも利用できる「レインズマーケットインフォメーション」

レインズ本体は一般公開されていませんが、一般の人でも利用できる関連サービスとして「レインズマーケットインフォメーション」があります。

レインズマーケットインフォメーションでは、過去の不動産取引事例を確認でき、売却価格の目安を調べる際に役立ちます。

• 成約時期
• 成約価格
• 築年数
• 間取り・面積
• 沿線・最寄駅

ただし、個人情報保護の観点から、詳細な住所やマンション名などは公開されていません。

また、現在販売中の物件ではなく、過去の成約データをもとにした情報のため、売却価格を決める際は不動産会社の査定結果とあわせて確認するのがおすすめです。

信頼できる不動産会社の見極め方

不動産売却で後悔しないためには、査定額の高さだけで不動産会社を選ばないことが重要です。

同じ物件でも、不動産会社によって販売戦略や情報公開の姿勢、売却活動の内容は大きく異なります。

特に囲い込みや販売活動の透明性が気になる場合は、以下のポイントを確認しておきましょう。

レインズ登録や販売活動を丁寧に説明してくれる

信頼できる不動産会社は、レインズへの登録状況や販売活動の内容を隠しません。

• 登録証明書を発行してくれる
• 問い合わせ件数を報告してくれる
• 内覧状況を共有してくれる
• 販売戦略を具体的に説明してくれる

売却状況を定期的に報告してくれる会社であれば、売主も安心して任せることができます。

査定額の根拠を説明できる

査定額が高いこと自体は悪いことではありません。

しかし、

• なぜその価格になるのか
• どのような根拠で算出したのか
• 実際に売れる見込みがあるのか

を説明できない会社には注意が必要です。

相場より極端に高い査定額を提示し、契約後に値下げを提案するケースもあるため、査定価格だけで判断しないようにしましょう。

複数社を比較して判断する

1社だけでは、その査定額や販売方針が適切なのか判断できません。

そのため、不動産売却では複数の会社へ査定を依頼し、以下のポイントを比較することが大切です。

• 査定額
• 販売戦略
• 担当者の対応
• レインズの説明内容
• 囲い込み対策

売却を成功させるためには、査定額だけではなく「どのように売るのか」「どこまで情報を公開してくれるのか」という点まで比較することが重要です。

レインズに関するよくある質問

レインズについてよくある疑問をまとめました。

一般媒介でもレインズに登録されますか？

一般媒介契約にはレインズ登録義務がありません。そのため、不動産会社の判断によっては登録されないことがあります。

売却活動を広く行いたい場合は、登録の有無を事前に確認しておくことが大切です。

レインズに登録されないのは違法ですか？

専任媒介契約や専属専任媒介契約ではレインズ登録義務があります。

登録期限を過ぎても登録されていない場合は、宅地建物取引業法に違反している可能性があります。

まずは登録証明書の発行を依頼し、登録状況を確認しましょう。

レインズ登録証明書はいつもらえますか？

専任媒介契約・専属専任媒介契約では、レインズへ登録後に登録証明書が発行されます。

通常は登録完了後に不動産会社から渡されるため、受け取っていない場合は担当者へ確認しましょう。

レインズの登録番号は確認できますか？

レインズ登録証明書には登録番号が記載されています。

登録証明書を受け取っていれば、登録日や登録番号などの情報を確認できます。

囲い込みかどうか見分ける方法はありますか？

囲い込みが疑われる場合は、レインズ登録証明書の有無や販売活動報告の内容、問い合わせ件数などを確認しましょう。

登録状況や販売活動について十分な説明がない場合は、他社へ相談することも検討してください。

レインズに登録されているのに売れない理由は何ですか？

レインズへ登録されていても、価格設定や販売戦略、市場状況などによって売却期間が長くなることがあります。

査定価格だけでなく、販売方法や広告活動についても見直すことが重要です。

レインズは一般人でも見られますか？

レインズは不動産会社専用のシステムであり、一般の方が自由に閲覧することはできません。

ただし、売主は登録証明書に記載されたIDとパスワードを利用して、自身の物件情報を確認できる場合があります。

レインズに登録するデメリットはありますか？

レインズへ登録すると全国の不動産会社へ情報が共有されます。

そのため、売却情報を知られたくない人にとってはデメリットになる場合があります。

一方で、購入希望者に広く情報を届けられるため、売却機会が増えるというメリットもあります。

レインズは賃貸でも利用できますか？

レインズは売買だけでなく賃貸物件でも利用されています。

貸主や管理会社が不動産会社を通じて登録することで、入居希望者への情報公開が行われています。

まとめ

レインズは、不動産会社同士が物件情報を共有するための重要なシステムです。

専任媒介契約や専属専任媒介契約では登録義務がありますが、登録漏れや囲い込みなどによって、適切に運用されていないケースもあります。

不動産売却で不利益を受けないためにも、以下のポイントを確認しておきましょう。

• レインズへ適切に登録されているか
• 登録証明書を受け取っているか
• 契約に応じた販売活動報告が行われているか
• 問い合わせ件数や内覧状況が共有されているか
• 査定価格や販売戦略に納得できる根拠があるか

特に、レインズの登録状況や販売活動について担当者から十分な説明がない場合は、現在の不動産会社だけで判断せず、他社の査定価格や売却方針を比較することも大切です。

また、囲い込みや両手仲介について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

▶ 売主を不利にする「囲い込み」とは？不動産会社の両手仲介対策について

不動産売却では、依頼する会社や販売方針によって売却結果が変わることがあります。レインズの仕組みを理解し、販売活動を定期的に確認しながら、納得できる不動産会社を選びましょう。