コラム

共有名義のマンションを売却したいものの、「共有者の同意が必要なの？」「自分の持分だけ売ることはできる？」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

共有名義のマンションは売却できますが、共有者全員で売却する場合と、自分の持分だけを売却する場合では手続きや注意点が異なります。

また、共有者が売却に反対しているケースや、住宅ローンが残っているケースでは、状況に応じた対応が必要です。

誤った方法を選んでしまうと、希望どおりに売却できなかったり、トラブルにつながったりする可能性もあります。

この記事では、共有名義のマンションを売却する方法や持分だけを売却する方法、それぞれのメリット・デメリット、注意点について分かりやすく解説します。

共有名義のマンションをできるだけ有利に売却したい方は、ぜひ最後までご覧ください。

共有名義のマンションは売却できる？

共有名義のマンションは売却できます。

ただし、通常のマンション売却とは異なり、共有名義ならではのルールがあるため注意が必要です。

例えば、マンション全体を売却する場合は原則として共有者全員の同意が必要ですが、自分の持分だけであれば単独で売却できるケースもあります。

まずは、共有名義の仕組みや売却の基本ルールについて確認していきましょう。

共有名義とは？

共有名義とは、1つのマンションを複数人で所有している状態のことです。

例えば、夫婦で住宅ローンを組んでマンションを購入した場合や、相続によって兄弟姉妹が共同で所有した場合などに共有名義になります。

共有名義では、それぞれの所有者が「持分」と呼ばれる所有割合を持っています。

例えば、夫婦がそれぞれ半分ずつ出資して購入した場合は、持分は2分の1ずつとなるのが一般的です。

共有名義になる主なケース	例
夫婦で購入	ペアローン・収入合算など
相続	兄弟姉妹で共同相続
親子で購入	親子リレーローンなど

持分は登記簿にも記載されており、それぞれが自分の持分について権利を持っています。

そのため、マンション全体を売却する場合と、自分の持分だけを売却する場合では手続きが異なります。

共有名義でも売却できる

共有名義だからといって、マンションを売却できないわけではありません。

売却方法は大きく分けると次の2つです。

• 共有者全員でマンション全体を売却する
• 自分の持分だけを売却する

最も一般的なのは、共有者全員が売却に同意し、マンション全体を売却する方法です。

市場で通常のマンションとして販売できるため、比較的高く売却しやすいというメリットがあります。

一方、共有者が売却に反対している場合でも、自分が所有する持分だけであれば売却できる可能性があります。

ただし、共有持分だけを購入したい人は限られるため、売却価格が相場より低くなることが少なくありません。

状況に応じて、どの売却方法が適しているかを判断することが重要です。

共有名義で売却が難しいケース

共有名義のマンションは売却できますが、次のようなケースではスムーズに進まないことがあります。

• 共有者が売却に反対している
• 共有者と連絡が取れない
• 相続により共有者が増えている

マンション全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。

そのため、1人でも反対している場合は売却を進められません。

また、相続を繰り返して共有者が増えているケースでは、全員の意思確認や必要書類の準備に時間がかかることもあります。

このような場合は、共有持分の売却や共有物分割請求など、状況に応じた方法を検討する必要があります。

共有名義のマンションを売却する4つの方法

共有名義のマンションを売却する方法は1つではありません。

共有者との関係や住宅ローンの状況によって、最適な方法は異なります。

ここでは代表的な4つの売却方法について、それぞれの特徴やメリット・デメリットを解説します。

共有者全員で売却する（一番おすすめ）

最もおすすめなのは、共有者全員が合意したうえでマンション全体を売却する方法です。

通常の中古マンションとして販売できるため、共有持分だけを売却するよりも高値で売却できる可能性があります。

また、売却後は代金を持分割合に応じて分配するだけなので、共有関係を解消しやすい点もメリットです。

共有者同士で話し合いができる状況であれば、まずはこの方法を検討しましょう。

自分の持分だけ売却する

共有者の同意が得られない場合でも、自分が所有している持分だけを売却することは可能です。

ただし、共有持分だけを購入しても自由に住めるわけではないため、一般の買主が見つかるケースは多くありません。

そのため、売却先は共有持分を専門に扱う不動産会社や投資家になることが一般的です。

市場価格より売却価格が低くなる傾向があるため、事前に査定を受けて比較することをおすすめします。

共有持分を買い取ってもらう

共有持分専門の買取業者へ売却する方法もあります。

一般の買主を探す必要がないため、比較的短期間で現金化しやすい点がメリットです。

一方で、買取価格は仲介による売却より低くなることが多いため、複数社から査定を受けて比較することが重要です。

また、実績が豊富で信頼できる業者を選ぶことも大切です。

共有物分割請求を行う

共有者との話し合いで解決できない場合は、「共有物分割請求」を行う方法もあります。

共有物分割請求とは、共有状態を解消するために裁判所へ申し立てる手続きです。

話し合いで合意できない場合の最終手段として利用されます。

ただし、裁判になると時間や費用がかかるため、まずは共有者同士で協議したり、不動産会社や弁護士へ相談したりすることをおすすめします。

共有名義のマンションを売却するときの注意点

共有名義のマンションは売却できますが、通常のマンション売却とは異なる注意点があります。

事前に確認しておかないと、売却手続きが進まなかったり、思わぬ費用や税金が発生したりすることもあります。

ここでは、共有名義のマンションを売却する前に知っておきたい3つのポイントを解説します。

共有者全員の同意が必要

マンション全体を売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。

共有者が1人でも売却に反対している場合、不動産会社と媒介契約を結んだり、売買契約を締結したりすることはできません。

また、売却時には共有者全員が契約手続きや所有権移転登記に協力する必要があります。

そのため、売却を検討し始めた段階で、できるだけ早く共有者同士で話し合っておくことが重要です。

なお、自分の持分だけを売却する場合は、共有者の同意は必要ありません。

ただし、売却価格が相場より低くなりやすいため、マンション全体を売却できるかどうかを最初に検討することをおすすめします。

住宅ローンが残っている場合

住宅ローンが残っている場合は、ローン残高にも注意が必要です。

マンションを売却する際は、原則として住宅ローンを完済し、金融機関の抵当権を抹消しなければなりません。

売却代金で住宅ローンを完済できる場合は問題ありませんが、ローン残高の方が多い「オーバーローン」の場合は、不足分を自己資金で補う必要があります。

共有名義の場合は、誰がどの程度返済するのかを共有者同士で確認しておくことも大切です。

自己資金だけでは完済できない場合は、金融機関へ相談したり、任意売却を検討したりするケースもあります。

税金・譲渡所得にも注意

共有名義のマンションを売却すると、譲渡所得税や住民税などが発生する場合があります。

譲渡所得は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いて計算されます。

共有名義では、原則として持分割合に応じて譲渡所得を計算し、それぞれが確定申告を行います。

また、マイホームの売却では「3,000万円特別控除」などの特例を利用できるケースもあります。

適用条件によって税額が大きく変わることもあるため、不安な場合は税理士や不動産会社へ相談すると安心です。

ケース別｜共有名義マンションの売却方法

共有名義になる理由はさまざまです。

離婚や相続、親子での共同購入など、状況によって適した売却方法は異なります。

ここでは、代表的なケースごとのポイントを紹介します。

離婚した場合

離婚によって共有名義になっているマンションは、財産分与や住宅ローンの名義なども考慮しながら売却を進める必要があります。

共有者同士で話し合いができる場合は、マンション全体を売却して売却代金を分ける方法が一般的です。

一方で、住宅ローンが残っている場合や、どちらかが住み続ける場合は、売却以外の選択肢を検討するケースもあります。

離婚時のマンション売却について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

相続した場合

相続によって兄弟姉妹など複数人で共有名義になるケースも少なくありません。

共有者が増えるほど意見をまとめることが難しくなり、売却までに時間がかかることがあります。

また、相続登記が完了していない場合は、売却前に名義変更の手続きが必要です。

共有者全員が売却に同意できるのであれば、マンション全体を売却する方法が最もスムーズでしょう。

親子で共有している場合

親子で住宅ローンを組んだ場合や、親子リレーローンを利用した場合は、共有名義になっていることがあります。

売却時には、親子双方の同意が必要になるだけでなく、住宅ローンの残高や返済状況も確認しなければなりません。

また、高齢の親が共有者になっている場合は、判断能力や手続きの進め方について配慮が必要になるケースもあります。

売却を円滑に進めるためにも、早めに不動産会社へ相談し、最適な方法を検討することをおすすめします。

共有名義マンションを高く売却するポイント

共有名義のマンションは、売却方法によって価格が大きく変わることがあります。

特に、共有持分だけを売却する場合は買い手が限られるため、マンション全体を売却する場合より価格が下がるケースも少なくありません。

できるだけ高く売却するために、次の3つのポイントを押さえておきましょう。

できるだけ共有者全員で売却する

共有名義のマンションを高く売却したいのであれば、共有者全員でマンション全体を売却する方法が最もおすすめです。

マンション全体として市場に売り出せるため、一般の購入希望者も検討しやすく、共有持分だけを売却するより高値で売却できる可能性があります。

一方、共有持分だけでは購入後の利用に制限があるため、購入希望者が限られ、売却価格も低くなりがちです。

まずは共有者同士で話し合い、マンション全体を売却できるかどうかを検討しましょう。

共有持分専門業者は慎重に選ぶ

共有者との話し合いが難しい場合は、共有持分専門の買取業者へ売却する方法もあります。

短期間で売却できるメリットがありますが、業者によって査定額や対応は大きく異なります。

また、共有持分は一般的なマンション売却より専門性が高いため、実績が少ない業者へ依頼すると、相場より安い価格を提示されることもあります。

売却を急いでいる場合でも、複数の業者を比較し、実績や口コミ、査定内容を確認したうえで依頼先を決めることが大切です。

複数社へ査定を依頼する

共有名義のマンションを売却する際は、最初から1社だけに相談するのではなく、複数の不動産会社へ査定を依頼しましょう。

不動産会社によって査定価格や販売戦略は異なるため、比較することで適正価格を把握しやすくなります。

特に共有者全員で売却できる場合は、通常のマンション売却として販売できるケースが多いため、複数社を比較するメリットは大きいといえます。

共有名義のマンションは査定価格を比較することが重要

同じマンションでも、不動産会社によって査定価格や販売方法は異なります。

共有者全員で売却できる場合は、まず複数社の査定を比較し、納得できる価格や販売戦略を提案してくれる会社を選ぶことが大切です。

共有名義のマンションに関するよくある質問

最後に、共有名義のマンション売却についてよくある質問にお答えします。

相手が売却を拒否したら？

マンション全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。

そのため、共有者が売却を拒否している場合は、マンション全体を売却することはできません。

まずは話し合いを行い、それでも解決しない場合は、自分の持分だけを売却したり、共有物分割請求を検討したりする方法があります。

自分の持分だけ売れる？

自分が所有している持分だけであれば、共有者の同意がなくても売却できます。

ただし、共有持分だけを購入する人は限られるため、一般的なマンション売却より価格が低くなることが少なくありません。

勝手に売却できる？

共有名義のマンション全体を、自分だけの判断で売却することはできません。

売却には共有者全員の同意が必要です。

一方、自分の持分だけであれば単独で売却できます。

贈与や名義変更だけでも解決できる？

共有者同士で合意できる場合は、持分を贈与したり売買したりすることで共有名義を解消できるケースがあります。

ただし、贈与税や登録免許税などが発生することもあるため、事前に税金や費用を確認しておきましょう。

共有名義を解消する方法は？

共有名義を解消する方法には、マンション全体を売却する方法のほか、持分を買い取ってもらう方法や、共有物分割請求を行う方法があります。

どの方法が適しているかは、共有者との関係や住宅ローンの状況によって異なります。

まずは不動産会社へ相談し、自分の状況に合った方法を検討することをおすすめします。

まとめ

共有名義のマンションは売却できますが、マンション全体を売却する場合は原則として共有者全員の同意が必要です。

共有者との話し合いが難しい場合でも、共有持分だけを売却したり、共有物分割請求を行ったりする方法があります。

ただし、売却方法によって売却価格や手続きは大きく異なるため、自分の状況に合った方法を選ぶことが重要です。

また、共有名義のマンションを少しでも高く売却したいのであれば、複数の不動産会社へ査定を依頼し、査定価格や販売方法を比較することをおすすめします。

共有者との関係や住宅ローンの状況に応じて最適な提案を受けるためにも、まずは査定を依頼し、売却できる価格や方法を確認してみましょう。