コラム

離婚する際は、マンションを売却するべきか、それともどちらかが住み続けるべきか悩む方も多いのではないでしょうか。

特に住宅ローンが残っている場合は、財産分与や住宅ローンの返済、名義変更など、さまざまな問題が関わるため、慎重な判断が必要になります。

また、離婚時の話し合いをスムーズに進めるためには、マンションが現在いくらで売れるのかを把握しておくことも大切です。

この記事では、離婚時のマンション売却や財産分与、住宅ローンが残っている場合の注意点、住み続けるケースについて分かりやすく解説します。

離婚したらマンションはどうする？最初に決めるべき3つの選択肢

離婚する際、マンションの扱いは大きく分けて次の3つの方法があります。

• マンションを売却する
• どちらか一方が住み続ける
• 賃貸物件として貸し出す

どの方法が適しているかは、住宅ローンの残高やマンションの価値、子どもの有無、今後の生活設計によって異なります。

まずは現在の状況を整理し、それぞれのメリット・デメリットを理解したうえで判断することが大切です。

選択肢	メリット	注意点
売却する	現金化しやすく財産分与しやすい	売却価格によっては住宅ローンが残ることがある
どちらかが住み続ける	住環境を維持できる	住宅ローンや名義の整理が必要
賃貸として貸し出す	家賃収入を得られる可能性がある	空室や修繕費などのリスクがある

特に住宅ローンが残っている場合は、売却価格によって今後の選択肢が大きく変わります。

そのため、離婚の話し合いを始める前に、マンションが現在いくらで売却できるのか査定しておくことをおすすめします。

売却する

離婚時にもっとも選ばれている方法がマンションを売却し、売却代金を財産分与する方法です。

住宅ローンを完済できれば、その後の金銭トラブルが起こりにくく、お互いが新しい生活を始めやすくなります。

一方で、住宅ローン残高より売却価格が低い「オーバーローン」の場合は、不足分を自己資金で補う必要があるケースもあります。

売却するかどうか判断するためにも、まずは現在の査定価格を把握しておくことが重要です。

どちらかが住み続ける

子どもの学区を変えたくない場合や、生活環境を維持したい場合は、夫または妻のどちらかが住み続けるケースもあります。

ただし、住宅ローンの契約者と実際に住む人が異なる場合や、共有名義になっている場合は注意が必要です。

金融機関との契約内容によっては、そのまま住み続けられないケースもあるため、事前に確認しておきましょう。

賃貸として貸し出す

すぐに売却せず、第三者へ貸し出して家賃収入を得るという方法もあります。

しかし、住宅ローンが残っている場合は、金融機関との契約によっては賃貸利用が認められないことがあります。

また、空室が続くと住宅ローンや管理費・修繕積立金を自己負担することになるため、収支計画を十分に検討したうえで判断することが大切です。

マンションが財産分与の対象になるのは？

離婚時には、婚姻期間中に夫婦で築いた財産は「共有財産」として財産分与の対象になります。

マンションも購入時期や住宅ローンの支払い状況によって、財産分与の対象になるかどうかが異なります。

まずは、自宅がどのケースに該当するのか確認してみましょう。

結婚前に支払いが終わっていた場合

結婚前に購入し、住宅ローンも完済していたマンションは、原則として財産分与の対象にはなりません。

これは婚姻前から所有していた「特有財産」と考えられるためです。

ただし、結婚後に大規模なリフォーム費用を夫婦の共有財産から支払っている場合などは、その部分が財産分与の対象となる可能性があります。

結婚後もローンを支払っている場合

婚姻期間中に住宅ローンを返済していた場合は、その返済額が夫婦の共有財産によって支払われていると考えられるため、マンションは財産分与の対象となるケースが一般的です。

特に住宅ローンが残っている場合は、マンションの査定額とローン残高の両方を確認しながら財産分与の方法を検討する必要があります。

婚姻中にマンションを相続した場合

相続によって取得したマンションは、婚姻中であっても原則として財産分与の対象にはなりません。

相続財産は特有財産として扱われるためです。

ただし、夫婦の共有財産で増改築を行った場合などは、その費用について個別に判断されることがあります。

親が頭金を出してくれていた場合

親から頭金の援助を受けてマンションを購入した場合は、そのお金が贈与なのか、夫婦どちらか個人への援助なのかによって扱いが異なります。

例えば、夫の親から夫個人へ贈与された頭金であれば、その部分は夫の特有財産として扱われる可能性があります。

一方で、それ以外の住宅ローン返済部分については共有財産となるケースも多いため、購入時の契約書や贈与の内容を確認しておくと安心です。

離婚前にマンション査定をしておくべき理由

離婚時のマンションに関するトラブルを減らすためには、まず現在の資産価値を把握しておくことが大切です。

住宅ローンが残っている場合は、「いくらで売れるのか」と「住宅ローンがあとどれくらい残っているのか」によって、売却するべきか住み続けるべきかの判断が変わります。

離婚の話し合いを始める前にマンションの査定を受けておけば、財産分与や今後の生活設計についても冷静に話し合いやすくなるでしょう。

現在の査定額が分かれば財産分与しやすい

マンションを財産分与する場合は、現在の資産価値を把握しておくことが欠かせません。

例えば、購入時は4,000万円だったマンションでも、市場価格が3,000万円まで下がっているケースもあれば、人気エリアでは購入時より高く売れるケースもあります。

現在の査定額が分からないまま財産分与を進めると、「本当はもっと高く売れたのではないか」「適正な金額で分与できていない」といったトラブルにつながる可能性があります。

そのため、離婚協議を始める前に一度査定を受け、市場価格を把握しておくことをおすすめします。

オーバーローン・アンダーローンを判断できる

マンションを売却する際は、査定額だけでなく住宅ローン残高との関係も重要になります。

• アンダーローン：売却価格が住宅ローン残高を上回る状態
• オーバーローン：住宅ローン残高が売却価格を上回る状態

アンダーローンであれば、売却代金で住宅ローンを完済し、残ったお金を財産分与できる可能性があります。

一方、オーバーローンの場合は不足分を自己資金で返済しなければならないケースもあるため、売却方法や今後の資金計画を慎重に検討する必要があります。

売却するべきか住み続けるべきか判断できる

マンションを売却するべきか、それともどちらかが住み続けるべきかは、現在の査定額が分からなければ適切に判断できません。

例えば、高値で売却できるのであれば住宅ローンを完済して新生活をスタートしやすくなります。

反対に、売却しても多額の住宅ローンが残る場合は、住み続ける方が負担を抑えられるケースもあります。

このように、現在の査定額を知ることは、離婚後の選択肢を考えるための第一歩になります。

離婚後もマンションに住む場合の注意点

離婚後もマンションに住み続けることは可能ですが、住宅ローンの契約内容や名義によっては思わぬトラブルにつながることがあります。

特に住宅ローン契約者と実際に住む人が異なる場合や、共有名義になっている場合は慎重な対応が必要です。

夫（名義人）が住み続ける場合

夫が住宅ローン契約者であり、そのまま住み続ける場合は比較的手続きがシンプルです。

ただし、マンションが財産分与の対象となる場合は、妻へ代償金を支払うなどの対応が必要になることがあります。

また、共有名義になっている場合は、離婚後も権利関係が残るため、名義変更についても検討しておきましょう。

妻子が住み続ける場合

子どもの転校を避けるため、妻と子どもがそのまま住み続けるケースも少なくありません。

しかし、住宅ローン契約者が夫のままの場合は注意が必要です。

夫が住宅ローンを滞納すると競売になる可能性があるほか、金融機関との契約によっては名義人以外の居住が問題となるケースもあります。

住み続けることを希望する場合は、住宅ローンの借り換えや名義変更が可能かどうか、金融機関へ相談しておくと安心です。

マンションを売却する時の注意点

マンションを売却する場合は、売却価格だけでなく住宅ローンや売却スケジュールも考慮する必要があります。

焦って売却を進めると希望価格で売れなかったり、離婚後の生活設計に影響したりすることもあるため、事前に注意点を確認しておきましょう。

住宅ローン残債より高く売れない場合は持ち出しになることも

マンションの売却価格が住宅ローン残高を下回る場合は、不足分を自己資金で返済しなければならないことがあります。

自己資金で補えない場合は通常の売却が難しくなるため、任意売却など別の方法を検討するケースもあります。

まずは査定を受け、住宅ローン残高との差額を確認することが大切です。

任意売却を選択した場合

住宅ローンを完済できない場合は、金融機関の同意を得て任意売却を行う方法があります。

任意売却であれば競売よりも高く売却できる可能性があり、売却後も残った住宅ローンについて分割返済の相談ができるケースがあります。

ただし、すべてのケースで利用できるわけではないため、早めに不動産会社や金融機関へ相談しましょう。

詳しくは「任意売却とは？」の記事でも解説しています。

売却が完了するまで時間がかかることもある

マンションは売り出してすぐに売れるとは限りません。

立地や価格、市場環境によっては、売却まで数か月以上かかるケースもあります。

離婚のタイミングに合わせて売却したい場合は、余裕を持って査定や売却活動を始めることが大切です。

また、複数の不動産会社へ査定を依頼して価格や販売戦略を比較することで、より納得できる売却につながります。

賃貸物件として貸し出す場合

離婚後すぐに売却せず、マンションを賃貸として貸し出すという選択肢もあります。

家賃収入を得られる可能性がある一方で、空室リスクや住宅ローンの問題などもあるため、十分に検討したうえで判断することが大切です。

ローン返済計画をしっかり立てないとハイリスク

住宅ローンが残っているマンションを賃貸として貸し出す場合は、返済計画を慎重に立てる必要があります。

家賃収入が住宅ローンや管理費、修繕積立金を上回れば問題ありませんが、空室が続いた場合は自己資金で返済を続けなければなりません。

また、住宅ローンは「自己居住用」を前提として契約しているケースが多く、無断で賃貸にすると契約違反となる可能性があります。

賃貸として活用する場合は、事前に金融機関へ相談しておくことが重要です。

基本的には売却しておくのが無難

将来的に再び住む予定がある場合などを除けば、離婚時はマンションを売却しておく方がトラブルを避けやすいケースが多くあります。

マンションを所有し続けると、固定資産税や修繕費の負担だけでなく、共有名義のままになってしまうケースもあります。

離婚後も元配偶者との関係が続くことになるため、後々のトラブルを避ける意味でも、売却して財産分与を済ませておく方が安心です。

ただし、売却するか賃貸にするかは査定価格や住宅ローン残高によっても変わります。

まずは現在の資産価値を確認したうえで判断しましょう。

よくある質問

離婚前と離婚後ではどちらで売却した方がいい？

ケースによって異なりますが、一般的には離婚前に売却した方が財産分与を進めやすい傾向があります。

売却代金を現金化してから分けられるため、マンションの名義や住宅ローンを巡るトラブルを避けやすくなります。

ただし、子どもの進学や住み替えなどの事情によっては、離婚後に売却した方がよいケースもあります。

共有名義でも売却できる？

共有名義のマンションも売却できますが、原則として共有者全員の同意が必要です。

一方だけの判断では売却できないため、離婚協議の中で売却について話し合っておくことが重要です。

ペアローンでも売却できる？

ペアローンを利用しているマンションでも売却は可能です。

ただし、夫婦それぞれが住宅ローン契約者となっているため、通常の住宅ローンより手続きが複雑になることがあります。

金融機関や不動産会社へ早めに相談し、売却後の返済方法も含めて確認しておきましょう。

マンション査定だけでも依頼できる？

もちろん可能です。

不動産会社の多くは無料査定に対応しており、査定を依頼したからといって必ず売却しなければならないわけではありません。

まずは現在の査定額を把握し、その結果をもとに売却・住み続ける・賃貸にするなどの選択肢を検討するとよいでしょう。

マンションが売れない時はどうしたらいい？

価格設定を見直したり、販売方法を変更したりすることで売却できるケースは少なくありません。

また、不動産会社によって査定価格や販売力は異なるため、複数社へ相談して比較することも重要です。

詳しくは「マンションが売れない時の対処法」の記事も参考にしてください。

売却理由「離婚」は正直に伝えるべき？

離婚が売却理由であることを積極的に伝える必要はありません。

一般的には「住み替え」「ライフスタイルの変化」などと説明されるケースが多く、不動産会社も適切に対応してくれます。

購入希望者から質問された場合は、不動産会社と相談しながら回答すると安心です。

財産分与は離婚成立後でも請求できる？

財産分与は離婚後でも請求できます。

ただし、請求できる期間には制限があるため、できるだけ離婚協議の段階で話し合いを済ませておくことをおすすめします。

詳しくは弁護士などの専門家へ相談すると安心です。

まとめ

離婚時のマンションは、「売却する」「住み続ける」「賃貸として貸し出す」の3つの選択肢があります。

どの方法が最適かは、住宅ローン残高やマンションの資産価値、今後の生活設計によって変わります。

特に住宅ローンが残っている場合は、査定額によって売却できるかどうかや財産分与の方法も大きく変わるため、感情だけで判断するのはおすすめできません。

まずは現在の査定額を把握し、住宅ローン残高とのバランスを確認したうえで、夫婦にとって最適な方法を検討しましょう。