コラム

「マンションを売り出してから数か月経つのに売れない…」
「問い合わせが来ない」「値下げすべき？」「不動産会社を変えた方がいい？」と悩んでいませんか。

マンションが売れない原因は、価格設定だけでなく、築年数や立地、販売戦略、不動産会社の対応などさまざまです。

売れない理由を正しく把握しないまま値下げを繰り返すと、本来より安く手放してしまう可能性もあります。

この記事では、マンションが売れない主な原因と具体的な改善方法をわかりやすく解説します。

さらに、値下げや不動産会社の変更を検討するタイミング、一括査定を活用して売却成功につなげるポイントも紹介します。

「なかなか売れない理由を知りたい」「今の売却方法で本当に大丈夫？」と感じている方は、ぜひ最後までご覧ください。

マンションは何か月売れなければ「売れない」と判断する？

マンションの売却期間は、エリアや価格帯によって異なりますが、一般的には3〜6か月程度が一つの目安とされています。

人気エリアでは数週間で売れることもありますが、築年数が古い物件や駅から離れた物件では、半年以上かかるケースも珍しくありません。

ただし、一定期間まったく反応がない場合は、そのまま待ち続けるのではなく、売却方法を見直すタイミングです。

「まだ様子を見よう」と放置すると、住宅ローンや管理費、修繕積立金、固定資産税などの維持費がかかり続けてしまいます。

大切なのは、「売れない理由」を早めに把握し、価格設定や販売方法、不動産会社の対応を見直すことです。

売却期間の目安は3〜6か月

中古マンションは、売り出してから3〜6か月程度で成約するケースが多いとされています。

売却期間の目安は以下のとおりです。

• 人気エリア：1〜3か月
• 一般的なエリア：3〜6か月
• 築古・駅から遠いなど条件が厳しい物件：6か月以上

売却開始から3か月ほど経過しても反応が少ない場合は、一度販売状況を振り返ることをおすすめします。

専任媒介契約であれば、ちょうど契約更新を検討するタイミングでもあります。不動産会社の販売活動や問い合わせ状況について確認し、必要に応じて販売方法を見直しましょう。

問い合わせがない場合

売り出してから数か月経っても問い合わせがまったく来ない場合は、価格設定や販売方法に原因がある可能性があります。

例えば、次のようなケースです。

• 相場より高い価格で売り出している
• ポータルサイトで十分に掲載されていない
• 写真や紹介文の印象が良くない
• 競合物件との差別化ができていない

このような状態では、購入希望者の検索条件に表示されなかったり、比較検討の段階で候補から外れてしまうことがあります。

そのため、安易に値下げする前に、まずは現在の査定額や周辺相場が適正かどうかを確認することが大切です。

内覧はあるのに売れない場合

問い合わせや内覧はあるものの契約につながらない場合は、価格以外の要因を疑う必要があります。

例えば、

• 室内が片付いておらず生活感が強い
• 日当たりや眺望など物件の魅力が十分に伝わっていない
• 購入希望者が価格に納得できていない

などが考えられます。

また、不動産会社から内覧後の感想（フィードバック）を共有してもらうことで、改善点が見えてくるケースも少なくありません。

内覧はあるのに売れない状態が続く場合は、ホームステージングや価格調整だけでなく、販売戦略そのものを見直すことも重要です。

マンションが売れない主な原因とは？

マンションが売れない理由は一つではありません。

「築年数が古いから」「駅から遠いから」と思われがちですが、実際には価格設定や販売戦略、不動産会社の対応など、改善できる要因が関係しているケースも多くあります。

ここでは、マンションが売れない代表的な原因を紹介します。

価格設定が相場とかけ離れている

マンションが売れない最も多い原因が価格設定です。

少しでも高く売りたい気持ちは当然ですが、周辺相場より高い価格では購入希望者の検索条件から外れてしまうことがあります。

例えば、

• 近隣相場より数百万円高い価格で売り出している
• リフォーム費用をそのまま上乗せしている
• 購入時の価格を基準に設定している

このようなケースでは、問い合わせ自体が減ってしまいます。

売却価格は「売主が希望する価格」ではなく、「市場が評価する価格」で決まることを意識しましょう。

築年数・立地など物件スペックの問題

築年数や立地など、物件そのものの条件によって売却期間が長くなることもあります。

特に、

• 築20年以上
• 駅から徒歩15分以上
• 1階・低層階
• 日当たりや眺望に課題がある

といった条件は、購入希望者が比較検討しやすいポイントです。

ただし、これらの条件でも適正価格で売り出せば売却できるケースは数多くあります。

駅から遠いマンションの売却については、こちらの記事も参考にしてください。

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売却戦略や不動産会社の動きが鈍い

売れない原因は、マンションではなく不動産会社の販売活動にあることもあります。

例えば、

• 広告掲載が少ない
• ポータルサイトの写真が少ない
• 販売活動の報告がほとんどない
• 内覧後のフィードバックがない

こうした状態では、売却機会を逃してしまう可能性があります。

売却開始から数か月経っても状況が改善しない場合は、不動産会社へ販売状況を確認し、必要に応じて媒介契約の見直しも検討しましょう。

不動産業者が囲い込みしている可能性も

マンションが売れない原因として、囲い込みが行われているケースもあります。

囲い込みとは、不動産会社が自社で買主を見つけて仲介手数料を両方から受け取るために、他社からの問い合わせを制限する行為です。

本来であれば購入できたはずの買主へ物件情報が届かず、売却期間が長引く原因になることがあります。

囲い込みが疑われる場合は、レインズへの登録状況や販売活動報告を確認することが重要です。

詳しくは、以下の記事をご覧ください。

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囲い込みとは？確認方法や対処法を詳しく解説

マンションが売れない時に試したい改善方法

マンションが売れないからといって、すぐに大幅な値下げをする必要はありません。

売却期間が長引いている場合でも、価格設定や販売方法、不動産会社を見直すことで状況が改善するケースは少なくありません。

ここでは、マンションが売れない時に試したい4つの改善方法を紹介します。

価格を見直すタイミング

マンションの売却では、価格設定が成約を左右する大きなポイントです。

ただし、「問い合わせが少ないから」とすぐに値下げするのはおすすめできません。

価格を見直すタイミングとしては、以下が目安です。

• 売り出して3か月以上経っても問い合わせが少ない
• 内覧件数がほとんど増えない
• 周辺で同条件の物件が先に売れている
• 不動産会社から価格変更を提案された

値下げを行う場合も、一度に大きく下げるのではなく、市場の反応を見ながら段階的に調整することが大切です。

また、本当に価格が高いのかを判断するためには、複数社の査定価格や周辺相場を比較してから判断すると失敗を防げます。

内覧対策・ホームステージングを行う

問い合わせや内覧はあるのに契約につながらない場合は、室内の印象を改善することで成約率が上がる可能性があります。

例えば、

• 不要な家具や荷物を片付ける
• 水回りを重点的に掃除する
• カーテンを開けて明るい印象にする
• 室内の臭い対策を行う

といった基本的な対策だけでも、購入希望者の印象は大きく変わります。

さらに、家具やインテリアを演出するホームステージングを活用することで、「住んだ後のイメージ」が伝わりやすくなり、成約につながるケースもあります。

内覧後の感想を不動産会社から聞き、改善できるポイントを一つずつ見直していきましょう。

不動産会社を変更する

マンションが売れない原因は、物件ではなく不動産会社にあるケースもあります。

例えば、

• 販売活動の報告がほとんどない
• ポータルサイトの掲載内容が充実していない
• 写真の枚数が少ない
• 内覧後のフィードバックがない
• 売却戦略の提案がない

このような状況であれば、不動産会社を変更することで売却が進む可能性があります。

専任媒介契約であれば3か月ごとに契約更新のタイミングがあるため、その際に他社への変更を検討するのも一つの方法です。

また、囲い込みが疑われる場合は、不動産会社の変更も有効な選択肢になります。

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複数社へ査定を依頼する

マンションが売れない場合は、一社だけの査定を信じるのではなく、複数社を比較することが重要です。

不動産会社によって、

• 査定価格
• 販売戦略
• 得意なエリア
• 広告方法

は大きく異なります。

一括査定を利用すれば、複数社の査定価格や売却方法を一度に比較できるため、「今の価格設定は適正なのか」「もっと売却に強い会社はないか」が分かります。

現在の不動産会社に依頼したままでも査定を受けられるため、まずは比較してみることをおすすめします。

こんなマンションは売れにくい？

マンションには、比較的売却まで時間がかかりやすい特徴があります。

ただし、「売れにくい＝売れない」というわけではありません。

物件の特徴を理解し、適正価格や販売方法を工夫することで売却できるケースも数多くあります。

築20年以上のマンション

築20年以上になると、新築や築浅マンションと比較されるため、売却期間が長くなる傾向があります。

特に設備の古さや修繕履歴を気にする購入希望者も多くなります。

しかし、

• 大規模修繕が実施されている
• 管理状態が良い
• 立地条件が優れている

などの条件がそろっていれば、築20年以上でも十分売却は可能です。

築年数だけで諦める必要はありません。

駅から遠いマンション

駅から徒歩15分以上のマンションは、通勤や通学の利便性を重視する人から敬遠されることがあります。

そのため、駅近マンションより売却期間が長くなるケースがあります。

一方で、

• 価格が手頃
• 住環境が静か
• 駐車場が充実している
• ファミリー向けの間取り

などの魅力があれば、十分に需要があります。

詳しくは、こちらの記事をご覧ください。

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1階・低層階のマンション

1階や低層階は、防犯面や日当たり、眺望などを理由に敬遠されることがあります。

しかし、

• 専用庭がある
• 小さな子どもがいる家庭に人気
• 階段を使わず生活できる

などのメリットもあります。

物件のデメリットだけでなく、ターゲットに合わせた魅力をアピールすることが重要です。

詳しくは、以下の記事で詳しく解説しています。

管理状態が悪いマンション

マンションは専有部分だけでなく、共用部分の管理状態も購入希望者にチェックされています。

例えば、

• エントランスが汚れている
• ゴミ置き場の管理が悪い
• 修繕積立金が不足している
• 大規模修繕が長期間行われていない

といったマンションは、購入後の不安につながりやすく、売却まで時間がかかることがあります。

管理状態は売主だけでは改善できない部分もありますが、購入希望者へ修繕履歴や管理状況を丁寧に説明することで、不安を軽減できるケースもあります。

一括査定サイトを利用するメリット

マンションがなかなか売れない場合は、現在依頼している不動産会社だけでなく、ほかの会社の査定額や売却方針も確認してみることが大切です。

一括査定サイトを利用すれば、複数の不動産会社へまとめて査定を依頼できるため、現在の売り出し価格が適正なのか、不動産会社の販売方法に問題がないかを比較しやすくなります。

査定を依頼したからといって、必ず媒介契約を結ぶ必要はありません。 今の不動産会社に売却を依頼したまま、セカンドオピニオンとして利用することもできます。

複数社の査定額を比較できる

不動産会社によって、マンションの査定額は異なります。 同じマンションでも、以下のような違いによって査定額に差が生じることがあります。

• 周辺エリアでの売却実績
• 購入希望者の保有状況
• 得意とする価格帯や物件種別
• 査定時に参考にする成約事例

場合によっては、不動産会社ごとの査定額に数百万円の差が出ることもあります。

ただし、査定額が最も高い会社を選べばよいとは限りません。 媒介契約を取るために相場より高い査定額を提示し、契約後に値下げを勧める会社もあるためです。

査定額を比較する際は、金額だけでなく、査定の根拠や販売方法、売却までの見通しもあわせて確認しましょう。

売れない原因を客観的に把握できる

一社だけに売却を任せていると、マンションが売れない原因を客観的に判断しにくいことがあります。

現在の不動産会社から「価格が高いので値下げしましょう」と言われても、本当に価格が原因なのか、それとも広告や販売活動が十分でないのかは、ほかの会社の意見を聞かなければ判断できません。

複数社へ査定を依頼することで、以下の点を比較できます。

• 現在の売り出し価格が相場に合っているか
• 物件のどこが評価されているか
• 売却が進まない原因は何か
• どのような販売戦略が有効か

複数の会社から同じ指摘を受けた場合は、価格や物件条件に原因がある可能性が高いでしょう。

一方で、会社ごとに売却方針が大きく異なる場合は、現在の不動産会社の販売戦略を見直すきっかけになります。

おすすめ一括査定サイト比較

一括査定サイトには、それぞれ得意分野や提携している不動産会社が異なります。

マンション売却で利用しやすい代表的なサービスを比較すると、以下のようになります。

サイト名	特徴	対応エリア
すまいValue	大手不動産会社6社が運営。大手の販売力や実績を重視したい人におすすめ	全国（都市部中心）
SUUMO売却	提携会社数が多く、幅広い不動産会社を比較しやすい	全国
HOME4U	NTTデータグループ運営。老舗サービスで安心感がある	全国
いえカツLIFE	仲介だけでなく買取・リースバックも比較できる	東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県

「今の価格設定が適正なのか知りたい」「複数の不動産会社を比較したい」という方には、全国対応で提携会社が豊富なSUUMO売却やHOME4Uがおすすめです。

また、大手不動産会社へ売却を依頼したい方はすまいValue、仲介だけでなく買取も含めて比較したい方は、いえカツLIFEが向いています。

なお、「囲い込みが心配」「売主側の利益を重視してほしい」という方は、一括査定サイトだけでなく、売主利益を重視した売却を行うSREリアルティも比較してみるとよいでしょう。

どうしても売れない場合は業者買取も選択肢

価格や販売方法、不動産会社を見直してもマンションが売れない場合は、不動産会社による業者買取も選択肢の一つです。

業者買取は、一般の購入希望者を探すのではなく、不動産会社がマンションを直接買い取る方法です。

仲介より売却価格は低くなる傾向がありますが、売却までの期間を短縮しやすく、周囲に知られずに売却しやすいというメリットがあります。

業者買取とは？

業者買取とは、不動産会社が買主となり、売主からマンションを直接購入する売却方法です。

通常の仲介では、不動産会社が広告やポータルサイトを使って購入希望者を探します。 一方、業者買取では購入希望者を探す必要がないため、価格や条件に合意できれば、比較的短期間で売却できます。

買取後のマンションは、不動産会社がリフォームやリノベーションを行い、再販売するのが一般的です。 そのため、不動産会社は再販売にかかる費用や利益を考慮して買取価格を決めます。

仲介との違い

仲介と業者買取では、売却価格や売却期間などに違いがあります。

比較項目	仲介	業者買取
買主	一般の購入希望者	不動産会社
売却価格	相場に近い価格で売れる可能性がある	仲介より低くなる傾向がある
売却期間	数か月以上かかることがある	比較的短期間で売却しやすい
内覧	複数回行われることがある	少ない回数で済みやすい
仲介手数料	原則として必要	直接買取なら不要なケースが多い

少しでも高く売りたい場合は仲介、売却価格よりもスピードや確実性を優先したい場合は業者買取が向いています。

ただし、買取価格は不動産会社によって差が出るため、一社だけで決めず、複数社から見積もりを取ることが大切です。

買取がおすすめなケース

業者買取は、次のようなケースに向いています。

• 転勤や住み替えで売却期限が決まっている
• 相続したマンションを早く現金化したい
• 離婚に伴い早期売却したい
• 築年数が古く、内覧や問い合わせが少ない
• 室内の傷みが激しく、リフォームせずに売りたい
• 近所に知られずに売却したい
• 仲介で長期間売れず、維持費の負担が大きい

一方で、売却期限に余裕があり、少しでも高値を目指したい場合は、すぐに買取を選ぶ必要はありません。

まずは仲介価格と買取価格の両方を確認し、差額と売却期間を比較して判断しましょう。

マンションが売れない時によくある質問

マンションの売却が長引くと、値下げや不動産会社の変更、業者買取など、どの方法を選べばよいか迷うことがあります。

ここでは、マンションが売れない時によくある質問に回答します。

マンションは何か月売れなければ値下げするべき？

売り出してから3か月程度経っても問い合わせや内覧が少ない場合は、価格の見直しを検討するタイミングです。

ただし、売れない原因が広告不足や写真の印象、不動産会社の販売活動にある場合、値下げだけでは解決しないことがあります。

値下げをする前に、周辺の成約相場や競合物件、不動産会社の販売状況を確認しましょう。 また、数十万円程度の小幅な値下げでは、購入希望者の検索条件に変化がない場合もあります。

値下げ幅についても、不動産会社と相談しながら慎重に決めることが大切です。

築20年以上でも売れる？

築20年以上のマンションでも売却は可能です。 築年数が古くても、以下のような条件があれば購入希望者は見つかります。

• 駅から近い
• 管理状態が良い
• 大規模修繕が適切に行われている
• 価格が周辺相場に合っている
• リノベーション需要がある

築年数だけで売れないと決めつけず、管理状況や立地、価格面の魅力を伝えることが重要です。

内覧が来ない原因は？

内覧が来ない場合は、売り出し価格が高い、広告の露出が少ない、掲載写真の印象が良くないなどの原因が考えられます。

特に、ポータルサイト上で競合物件より価格が高かったり、室内写真が少なかったりすると、比較段階で候補から外されやすくなります。

不動産会社へ問い合わせ件数や広告の閲覧状況を確認し、価格や掲載内容を見直しましょう。

今の不動産会社を変更してもいい？

媒介契約の期間が終了していれば、ほかの不動産会社へ変更できます。

専任媒介契約や専属専任媒介契約では契約期間が設定されているため、更新のタイミングで変更を検討するとスムーズです。

契約期間中に変更する場合は、契約内容によって広告費などを請求される可能性もあるため、媒介契約書を確認しましょう。

販売活動の報告がない、内覧後の説明がない、値下げ以外の提案がないといった場合は、ほかの会社へ相談する価値があります。

査定だけでも依頼できる？

査定だけでも依頼できます。

査定を受けたからといって、必ずその不動産会社と媒介契約を結ぶ必要はありません。 現在の不動産会社に売却を依頼したまま、ほかの会社へ査定を依頼することも可能です。

売れない原因を客観的に判断したい場合や、今の売り出し価格が適正か確認したい場合は、複数社の査定を比較するとよいでしょう。

売れない時は買取を選ぶべき？

売却を急いでいない場合は、すぐに買取を選ぶ必要はありません。

まずは価格設定、広告内容、内覧対策、不動産会社の販売活動を見直し、それでも売れない場合に買取を検討するのがおすすめです。

一方で、売却期限が迫っている場合や、管理費・修繕積立金などの負担を早くなくしたい場合は、買取が有効な選択肢になります。

仲介価格と買取価格の両方を確認し、売却価格だけでなく、売却までの期間や維持費も含めて比較しましょう。

まとめ｜マンションが売れないなら原因を見極めて売却方法を見直そう

マンションが売れない原因は、価格設定だけではありません。

築年数や立地などの物件条件に加えて、広告の出し方、内覧時の印象、不動産会社の販売活動、囲い込みなどが影響している可能性もあります。

売り出してから3か月以上経っても問い合わせや内覧が少ない場合は、次の点を見直しましょう。

• 売り出し価格が周辺相場に合っているか
• ポータルサイトの写真や紹介文が充実しているか
• 内覧後のフィードバックを改善に活かしているか
• 不動産会社が十分な販売活動を行っているか
• ほかの不動産会社の査定額や売却方法と比較したか

安易に値下げを繰り返すと、本来より低い価格で売却してしまう可能性があります。

まずは複数の不動産会社へ査定を依頼し、現在の価格や売却方法が適正なのかを確認することが大切です。