コラム

マンションを売却すると、「税金はいくらかかるの？」「確定申告は必要？」と不安に感じる方も多いでしょう。

実は、マンションを売却したからといって、必ずしも高額な税金がかかるわけではありません。

売却で利益（譲渡所得）が出なかった場合や、「3,000万円特別控除」などの特例を利用できる場合は、税金がかからないケースも多くあります。

一方で、印紙税や仲介手数料など、売却時には税金以外の諸費用も発生するため、事前に把握しておくことが大切です。

この記事では、マンション売却でかかる税金の種類や計算方法、利用できる特例、確定申告の流れまで、初めて売却する方にもわかりやすく解説します。

マンション売却で税金がかかるケース・かからないケース

マンションを売却したからといって、必ず税金がかかるわけではありません。

税金が発生するのは、売却によって利益（譲渡所得）が出た場合です。

反対に、購入したときよりも安い価格で売却した場合や、利益が出ても「3,000万円特別控除」などの特例が利用できる場合は、税金がかからないケースも少なくありません。

そのため、まずは「自分のマンションがいくらで売れそうか」を把握することが重要です。

税金がかかるのは売却益が出た場合のみ

マンション売却で課税対象となるのは、売却価格ではなく「譲渡所得（売却益）」です。

例えば、3,000万円で購入したマンションを2,700万円で売却した場合は300万円の損失となるため、譲渡所得税や住民税はかかりません。

一方で、3,000万円で購入したマンションを4,000万円で売却した場合は、取得費や売却費用を差し引いた利益に対して税金が課税されます。

つまり、「売却価格が高いから税金が高い」というわけではなく、利益が出たかどうかが判断基準になります。

3,000万円特別控除で税金がかからないケース

自宅として住んでいたマンションを売却した場合は、「居住用財産の3,000万円特別控除」が利用できる可能性があります。

この特例を利用すると、譲渡所得から最大3,000万円まで控除されるため、多くのケースで税金が発生しません。

例えば、

• 購入価格：4,000万円
• 売却価格：5,000万円
• 譲渡所得：1,000万円

というケースでも、3,000万円特別控除を利用できれば課税所得は0円となり、譲渡所得税・住民税ともにかからない可能性があります。

ただし、

• 自分が住んでいた住宅であること
• 一定期間内に売却すること
• 親族間売買ではないこと

などの適用条件があります。

譲渡所得税・住民税の税率

マンション売却で利益が出た場合は、所有期間によって税率が変わります。

所有期間	所得税	住民税	合計税率
5年以下（短期譲渡所得）	30%	9%	39%
5年超（長期譲渡所得）	15%	5%	20%

※復興特別所得税が別途加算されます。

所有期間は、売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判定されます。

長期間所有してから売却した方が税率は低くなるため、売却時期によって手取り額が変わるケースもあります。

マンション売却でかかる税金の計算方法

マンション売却で課税される税金は、売却価格ではなく譲渡所得をもとに計算されます。

譲渡所得は取得費や売却時にかかった費用を差し引いて算出するため、実際に課税対象となる金額は売却価格とは異なります。

譲渡所得の計算式

譲渡所得は、以下の計算式で求めます。

譲渡所得＝売却価格−取得費−譲渡費用

取得費には、

• マンションの購入価格
• 購入時の仲介手数料
• リフォーム費用

などが含まれます。

また、譲渡費用には、

• 仲介手数料
• 測量費
• 解体費用（必要な場合）

などが含まれます。

シミュレーション① 売却益が出ないケース

例えば、3,500万円で購入したマンションを3,000万円で売却した場合を見てみましょう。

項目	金額
購入価格	3,500万円
売却価格	3,000万円
売却費用	100万円
譲渡所得	▲600万円

このケースでは譲渡所得がマイナスになるため、譲渡所得税・住民税はかかりません。

シミュレーション② 売却益が出るケース

次に利益が出たケースです。

項目	金額
購入価格	3,000万円
売却価格	4,200万円
売却費用	100万円
譲渡所得	1,100万円

このケースでは利益が出ていますが、自宅として利用していたマンションで3,000万円特別控除の対象になれば、課税所得は0円となる可能性があります。

税金が発生するかどうかは、売却価格だけでは判断できません。

そのため、まずはマンションの査定額を把握し、売却益がどの程度になりそうか確認しておくことが大切です。

マンション売却でかかるその他の税金

譲渡所得税以外にも、マンション売却時には契約や登記に関する税金・費用が発生します。

金額自体は譲渡所得税ほど大きくありませんが、売却時の諸費用としてあらかじめ把握しておきましょう。

印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書に貼付する収入印紙にかかる税金です。

印紙税額は契約金額によって決まり、売買価格が高くなるほど必要な印紙税も高くなります。

現在は軽減措置が適用されているため、本則税率より少ない金額で済むケースがほとんどです。

契約金額	軽減後の印紙税額
500万円超～1,000万円以下	5,000円
1,000万円超～5,000万円以下	10,000円
5,000万円超～1億円以下	30,000円

登録免許税（抵当権抹消）

住宅ローンが残っているマンションを売却する場合は、ローン完済後に抵当権を抹消する必要があります。

抵当権抹消登記では、登録免許税として不動産1件につき1,000円が必要です。

マンションの場合は、

• 土地：1,000円
• 建物：1,000円

となることが多く、司法書士へ依頼する場合は別途報酬も必要になります。

住宅ローンが残っている方は、こちらの記事も参考にしてください。

マンション売却でかかる諸費用

マンション売却では税金以外にもさまざまな費用が発生します。

特に仲介手数料は最も大きな出費になることが多く、そのほか住宅ローンの完済費用や引越し費用なども考慮して資金計画を立てることが大切です。

ここでは、売却時によく発生する諸費用について詳しく解説します。

仲介手数料

不動産会社へ売却を依頼した場合、売買契約が成立すると仲介手数料を支払います。

仲介手数料には法律で上限額が定められており、売買価格が400万円を超える場合は、以下の速算式で計算できます。

仲介手数料＝売却価格×3％＋6万円＋消費税

例えば3,000万円でマンションを売却した場合、

• 3,000万円×3％＝90万円
• 90万円＋6万円＝96万円
• 消費税を加えると約105万6,000円

が上限となります。

なお、これはあくまでも上限額です。

不動産会社によっては割引キャンペーンや定額制を採用している場合もありますが、仲介手数料だけで会社を選ぶのはおすすめできません。

売却価格が数十万円〜数百万円変わることもあるため、複数社へ査定を依頼し、価格や販売戦略を比較したうえで依頼先を決めることが重要です。

住宅ローン完済費用

住宅ローンが残っているマンションを売却する場合は、残債を一括返済しなければなりません。

その際には、金融機関へ支払う繰上返済手数料や、抵当権抹消登記にかかる司法書士報酬などが発生します。

繰上返済手数料は金融機関によって異なりますが、無料のネット銀行もあれば、1万円〜3万円程度かかる銀行もあります。

また、抵当権抹消登記を司法書士へ依頼する場合は、登録免許税とは別に1万円〜2万円程度の報酬が必要になるケースが一般的です。

住宅ローンが残っている方は、売却前に金融機関へ返済手数料や残債を確認しておくと安心です。

引越し・ハウスクリーニングなど

マンション売却では、税金や仲介手数料以外にもさまざまな実費が発生します。

代表的なものは次のとおりです。

• 引越し費用
• ハウスクリーニング代
• 不要家具・家電の処分費用
• 新居の初期費用（賃貸の場合）

引越し費用は家族構成や時期によって異なりますが、3〜4人家族の場合は10万〜20万円程度を見込んでおくと安心です。

また、室内をきれいな状態で売り出すことで購入希望者の印象が良くなり、早期売却につながるケースもあります。

ハウスクリーニングは必須ではありませんが、築年数が経過しているマンションでは検討する価値があるでしょう。

マンション売却で2,500万円で売れた場合の費用シミュレーション

ここまで紹介した税金や諸費用を踏まえて、実際に2,500万円でマンションを売却したケースをシミュレーションしてみます。

今回は、3,000万円で購入したマンションを2,500万円で売却したケースを想定しています。

項目	金額	内容
仲介手数料	891,000円	2,500万円×3％＋6万円＋消費税
譲渡所得税・住民税	0円	売却損のため課税なし
印紙税	10,000円	売買契約書に貼付
住宅ローン完済手数料	5,500円	金融機関への手数料例
抵当権抹消費用	17,000円	登録免許税・司法書士報酬
合計	923,500円	諸費用合計

このケースでは、購入価格よりも安く売却しているため譲渡所得税や住民税は発生しません。

一方で、仲介手数料や印紙税、住宅ローンの完済費用などは利益の有無にかかわらず必要になります。

さらに、

• 引越し費用
• ハウスクリーニング代
• 家具・家電の処分費用

などが発生するケースもあるため、売却時の予算としては100万円〜150万円程度を見込んでおくと安心です。

また、マンションを少しでも高く売却できれば、これらの諸費用を十分カバーできる可能性があります。

そのため、売却前には複数の不動産会社へ査定を依頼し、適正価格を把握しておくことをおすすめします。

マンション売却で確定申告が必要なケース

マンションを売却した場合、必ずしも全員が確定申告をしなければならないわけではありません。

しかし、売却によって利益（譲渡所得）が出た場合や、3,000万円特別控除などの特例を利用する場合は、確定申告が必要になります。

申告を忘れると、本来受けられる控除が適用されなかったり、延滞税などが発生したりする可能性があるため注意しましょう。

確定申告が必要な人

マンション売却後に確定申告が必要となる主なケースは次のとおりです。

• 売却によって譲渡所得（利益）が発生した場合
• 3,000万円特別控除を利用する場合
• 軽減税率の特例を利用する場合
• 損益通算や繰越控除を利用する場合

反対に、売却損が発生し、特例も利用しない場合は確定申告が不要となるケースもあります。

ただし、損失を給与所得などと相殺できる「損益通算」や翌年以降へ繰り越せる特例を利用する場合は、売却益がなくても申告が必要です。

必要書類

マンション売却時の確定申告では、主に次のような書類を準備します。

• 確定申告書
• 譲渡所得の内訳書
• 売買契約書（購入時・売却時）の写し
• 仲介手数料などの領収書
• 登記事項証明書（必要に応じて）
• 本人確認書類

購入時の契約書や領収書が残っていないと取得費を証明できず、本来より税額が高くなる場合があります。

売却前に必要書類を確認しておくと、確定申告もスムーズに進められます。

申告時期

マンションを売却した翌年に確定申告を行います。

例えば、2026年中にマンションを売却した場合は、2027年2月中旬から3月中旬までの確定申告期間中に申告します。

期限を過ぎると延滞税や加算税が発生する場合があるため、早めに必要書類を準備しておきましょう。

マンション売却で利用できる控除・特例

マンション売却では、一定の条件を満たすことで税負担を軽減できる特例が用意されています。

特にマイホームを売却した場合は税金が大きく減るケースもあるため、適用できる制度を事前に確認しておきましょう。

3,000万円特別控除

マイホームを売却した場合に利用できる代表的な制度が「3,000万円特別控除」です。

この特例を利用すると、譲渡所得から最大3,000万円まで控除されます。

例えば、

• 譲渡所得：2,500万円
• 3,000万円特別控除：▲2,500万円
• 課税所得：0円

となるため、譲渡所得税・住民税ともにかからないケースがあります。

ただし、適用を受けるためには次のような条件があります。

• 自分が住んでいた住宅であること
• 親族などへの売却ではないこと
• 一定期間内の売却であること

また、この特例を利用する場合でも確定申告が必要です。

軽減税率の特例

売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームは、「軽減税率の特例」を利用できる可能性があります。

この制度では、一定額まで通常より低い税率で課税されるため、譲渡所得が大きい場合ほど節税効果があります。

なお、この特例は3,000万円特別控除と併用できるケースもあります。

条件を満たせば税負担を大きく抑えられるため、売却前に確認しておきましょう。

損益通算・繰越控除

マンション売却で損失が発生した場合は、「損益通算」や「繰越控除」が利用できることがあります。

損益通算とは、売却損を給与所得などと相殺し、所得税や住民税の負担を軽減できる制度です。

また、控除しきれなかった損失は、一定の条件を満たせば最長3年間繰り越して控除できます。

住宅ローンが残っているマイホームの買い替えなどが対象となる場合があるため、該当する方は税理士や税務署へ確認すると安心です。

マンション売却に関するよくある質問

マンション売却の税金や諸費用について、よくある質問をまとめました。

マンションを売ると税金は必ずかかる？

いいえ、必ずしも税金がかかるわけではありません。

マンション売却で譲渡所得税や住民税が課税されるのは、売却によって利益（譲渡所得）が出た場合です。

また、自宅を売却した場合は3,000万円特別控除などの特例を利用できるケースも多く、実際には税金が発生しない方も少なくありません。

まずは査定価格を確認し、売却益が出そうかどうかを把握することが大切です。

確定申告しないとどうなる？

確定申告が必要にもかかわらず申告しなかった場合、本来納めるべき税金に加えて延滞税や加算税が課される可能性があります。

また、3,000万円特別控除や軽減税率の特例、損益通算などを利用する場合も、確定申告をしなければ適用を受けられません。

税金が発生しないと思っていても、特例を利用する予定がある場合は忘れずに申告しましょう。

仲介手数料は値引きできる？

仲介手数料は法律で上限額が定められていますが、その金額を必ず支払わなければならないわけではありません。

不動産会社によっては割引制度を設けている場合もあります。

ただし、仲介手数料だけを基準に不動産会社を選ぶのはおすすめできません。

売却価格が100万円以上変わるケースもあるため、複数の不動産会社へ査定を依頼し、売却価格や販売力を比較して選ぶことが重要です。

売却すると戻ってくるお金はある？

マンション売却では、条件によって戻ってくるお金があります。

代表的なものは次のとおりです。

• 固定資産税・都市計画税の日割り精算金
• 火災保険・地震保険の未経過保険料
• 住宅ローン保証料の返戻金
• 管理費・修繕積立金の日割り精算金

ただし、自動的に返金されるものではなく、自分で手続きが必要になる場合もあります。

金融機関や保険会社へ事前に確認しておくと安心です。

相続したマンションでも3,000万円控除は使える？

相続したマンションだからといって、必ず3,000万円特別控除が利用できるわけではありません。

通常の3,000万円特別控除は、自分が住んでいたマイホームを売却した場合が対象です。

一方で、一定の条件を満たす「被相続人の居住用財産（空き家）を売却した場合の特例」が適用されるケースもあります。

相続したマンションを売却する予定がある場合は、適用条件が複雑なため、税理士や税務署へ確認することをおすすめします。

まとめ

マンション売却では、利益（譲渡所得）が出た場合に譲渡所得税や住民税が発生します。

しかし、購入時より安く売却した場合や、3,000万円特別控除などの特例を利用できる場合は、税金がかからないケースも多くあります。

また、税金だけでなく、仲介手数料や印紙税、住宅ローン完済費用、引越し費用なども考慮して資金計画を立てることが大切です。

少しでも手元に残るお金を増やすためには、税金や諸費用を理解するだけでなく、マンションをできるだけ高く売却することも重要になります。

売却価格は不動産会社によって査定額や販売戦略が異なるため、まずは複数社へ査定を依頼し、適正価格を把握したうえで売却を進めましょう。