コラム

マンションの買い替えを考え始めたものの、「売却と購入はどちらを先に進めるべき？」「住宅ローンが残っていても買い替えできる？」「住み替えとの違いは？」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

マンションの買い替えは、売却と購入を同時に進めるケースが多く、資金計画やスケジュールを間違えると、仮住まいが必要になったり、希望する新居を購入できなかったりすることもあります。

この記事では、マンション買い替えの流れや手順を7つのステップで分かりやすく解説します。

住み替えとの違いや住宅ローンの注意点、失敗しないポイントも紹介するので、これから買い替えを検討している方はぜひ参考にしてください。

最初に結論｜マンション買い替えは「売却と購入」を計画的に進めることが重要

マンションの買い替えで最も重要なのは、今のマンションの売却と新居の購入を計画的に進めることです。

売却価格が分からないまま新居探しを始めると、購入予算を見誤ったり、住宅ローンの返済計画が崩れたりする可能性があります。

そのため、まずは現在のマンションがいくらで売れそうかを把握し、そのうえで購入予算や買い替えスケジュールを考えることが大切です。

買い替えと住み替えの違い

「買い替え」と「住み替え」は似た言葉ですが、意味は少し異なります。

言葉	意味
買い替え	今のマンションを売却し、新しい住まいを購入すること
住み替え	今の住まいから別の住まいへ移ること。賃貸への引っ越しも含む

つまり、マンションを売って新しいマンションや戸建てを購入する場合は「買い替え」にあたります。

一方で、売却後に賃貸へ移る場合や、持ち家から別の住まいへ移る場合は広い意味で「住み替え」と呼ばれます。

買い替え成功のポイント

マンション買い替えを成功させるポイントは、売却価格・購入予算・引っ越し時期を早めに整理することです。

• 今のマンションがいくらで売れそうか把握する
• 住宅ローン残債を確認する
• 売り先行・買い先行のどちらで進めるか決める
• 仮住まいが必要になるか確認する
• 複数の不動産会社へ査定を依頼する

特に売却価格は、次に購入できる物件価格にも大きく影響します。最初に査定を受けて相場を把握しておくことで、無理のない買い替え計画を立てやすくなります。

マンション買い替えの流れ【7ステップ】

マンション買い替えは、売却と購入を並行して進めるため、通常の売却や購入よりもスケジュール管理が重要です。

全体の流れは、次の7ステップで考えると分かりやすくなります。

STEP1 売却価格を査定する

最初に行うべきことは、今のマンションがいくらで売れそうかを確認することです。

売却価格が分からないまま新居探しを始めると、購入予算を正しく判断できません。

不動産会社によって査定額や販売戦略は異なるため、1社だけではなく複数社へ査定を依頼しましょう。

STEP2 購入予算・資金計画を立てる

査定額の目安が分かったら、住宅ローン残債や自己資金を確認し、新居の購入予算を決めます。

現在のマンションを売却してもローンが残る場合は、住み替えローンを検討するケースもあります。

売却代金をどれくらい新居購入に充てられるかを整理しておくことが大切です。

STEP3 売却活動を始める

不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を開始します。

売却活動では、販売価格の設定、広告掲載、内覧対応、購入希望者との条件交渉などを行います。

高く売りたい気持ちは大切ですが、相場より高すぎる価格にすると売却期間が長引くことがあるため注意しましょう。

STEP4 新居を探す

売却活動と並行して、新居探しも進めます。

ただし、売却価格が確定する前に購入契約を進める場合は、資金計画に余裕を持たせることが重要です。

希望エリアや予算、入居時期を整理し、売却スケジュールと無理なく合わせられる物件を探しましょう。

STEP5 売却・購入契約を結ぶ

購入希望者が見つかれば売買契約を結び、新居も決まれば購入契約を進めます。

買い替えでは、売却契約と購入契約のタイミングがずれることがあります。

引き渡し日や住宅ローン実行日、引っ越し日を調整し、資金繰りに無理が出ないようにしましょう。

STEP6 引っ越し・仮住まい

売却物件の引き渡し日と新居の入居日が合わない場合は、仮住まいが必要になることがあります。

仮住まいが発生すると、家賃や引っ越し費用が余分にかかるため、できるだけスケジュールを調整して負担を減らすことが大切です。

STEP7 引き渡し・入居

売却したマンションを買主へ引き渡し、新居への入居が完了すれば買い替えは完了です。

引き渡し時には、住宅ローンの完済手続きや抵当権抹消登記なども必要になります。

手続きが多いため、不動産会社や金融機関と連携しながら進めましょう。

売り先行・買い先行どっちがおすすめ？

マンション買い替えでは、「売却を先に進めるか」「購入を先に進めるか」が大きな分かれ道になります。

それぞれメリット・デメリットがあるため、自分の資金状況や住み替えスケジュールに合わせて選ぶことが大切です。

売り先行のメリット・デメリット

売り先行とは、現在のマンションを売却してから新居を購入する方法です。

メリット

• 売却価格が確定してから購入予算を決められる
• 二重ローンになるリスクを抑えられる
• 資金計画を立てやすい

デメリット

• 新居が決まる前に売却すると仮住まいが必要になることがある
• 引っ越しが2回になるケースがある

資金面のリスクが少ないため、住宅ローン残債がある方や自己資金に余裕がない方にも選ばれています。

買い先行のメリット・デメリット

買い先行とは、新居を購入してから現在のマンションを売却する方法です。

メリット

• 時間をかけて希望の物件を探せる
• 仮住まいを避けやすい
• 引っ越しが1回で済むことが多い

デメリット

• 売却できるまで二重ローンになる可能性がある
• 売却価格によっては資金計画が変わることがある

自己資金に余裕がある方や、住みたい物件を優先したい方に向いている方法です。

迷ったら売り先行がおすすめ

初めてマンションを買い替える方や、住宅ローンが残っている方は、基本的に売り先行がおすすめです。

売却価格が確定してから新居を探せるため、予算オーバーや二重ローンのリスクを抑えられます。

一方で、「どうしても購入したい物件がある」「仮住まいは避けたい」といった場合は、買い先行が適していることもあります。

どちらが良いか迷う場合は、不動産会社へ相談しながら売却価格の査定を受け、自分に合ったスケジュールを検討しましょう。

マンション買い替えで住宅ローンはどうなる？

住宅ローンが残っていてもマンションを買い替えることは可能です。

ただし、ローン残債や売却価格によって手続きや資金計画が変わるため、事前に確認しておくことが重要です。

ローンが残っていても買い替えできる？

現在のマンションを売却した代金で住宅ローンを完済できれば、一般的には問題なく買い替えを進められます。

一方、売却価格よりもローン残債が多い「オーバーローン」の場合は、不足分を自己資金で補うか、住み替えローンを利用するケースがあります。

まずは現在のローン残高とマンションの査定額を確認し、完済できるかを把握することが大切です。

住み替えローンとは

住み替えローンとは、現在の住宅ローン残債と新居の購入資金をまとめて借りられるローンです。

売却価格だけでは住宅ローンを完済できない場合でも、買い替えを進められる可能性があります。

ただし、通常の住宅ローンより審査基準が厳しい場合があり、利用できる金融機関も限られます。

住み替えローンの注意点

住み替えローンは便利な制度ですが、利用前に次の点を確認しておきましょう。

• 通常の住宅ローンより審査が厳しい場合がある
• 借入額が増えるため返済負担も大きくなる
• 金利や諸費用を事前に確認する必要がある
• 売却価格によって返済計画が変わることもある

住み替えローンを前提に新居を購入すると、想定より売却価格が低かった場合に資金計画が崩れる可能性があります。

そのため、まずは現在のマンションの査定額を把握し、複数の選択肢を比較したうえで住宅ローンの組み方を検討することが大切です。

仮住まいは必要？

マンション買い替えでは、売却物件の引き渡し日と新居への入居日が合わない場合、仮住まいが必要になることがあります。

ただし、すべてのケースで仮住まいが必要になるわけではありません。売却と購入のスケジュールを調整することで、仮住まいを避けられるケースもあります。

仮住まいが必要なケース

次のような場合は、仮住まいが必要になる可能性があります。

• 現在のマンションを先に引き渡す場合
• 新居の完成や引き渡しが間に合わない場合
• 売却は決まったが購入する物件が見つかっていない場合

特に売り先行では、売却が順調に進んでも新居探しが長引くと、仮住まいが必要になるケースがあります。

仮住まい費用の目安

仮住まいでは、家賃だけでなく次のような費用も発生します。

• 賃貸住宅の初期費用
• 引っ越し費用（2回分になることもある）
• トランクルームなど荷物の保管費用
• 光熱費やインターネット契約費用

仮住まいの期間が長くなるほど費用負担も大きくなるため、資金計画を立てる際には余裕を持って見積もっておきましょう。

仮住まいを避ける方法

仮住まいを避けるには、売却と購入のスケジュール調整が重要です。

例えば、引き渡し日を調整できる「引渡猶予」の相談や、購入物件の引き渡し時期を売却スケジュールに合わせることで、仮住まいが不要になるケースもあります。

また、買い替えの実績が豊富な不動産会社へ相談することで、売却と購入をスムーズに進めやすくなります。

マンション買い替えで失敗しないポイント

マンション買い替えは、売却と購入を同時に進めるため、通常の不動産売却よりも慎重な計画が必要です。

ここでは、買い替えで後悔しないために押さえておきたいポイントを紹介します。

売却価格を高く設定しすぎない

「少しでも高く売りたい」と考えるのは自然ですが、相場より高すぎる価格では買い手が見つかりにくくなります。

売却期間が長引くと、新居購入のタイミングにも影響し、資金計画が崩れてしまうこともあります。

適正価格を把握するためにも、複数社の査定額を比較して価格設定を行うことが大切です。

購入を急ぎすぎない

売却を急ぐあまり、十分に比較せず新居を決めてしまうと、「もっと条件の良い物件があった」と後悔するケースがあります。

購入価格だけでなく、立地や周辺環境、管理状況、将来の資産価値なども総合的に判断しましょう。

複数社へ査定依頼する

不動産会社によって査定額や販売戦略は大きく異なります。

1社だけでは適正価格が分からず、本来より安く売却してしまう可能性もあります。

まずは複数社へ査定を依頼し、査定額だけでなく売却実績や担当者の提案内容も比較しましょう。

マンション買い替えは査定比較が成功への第一歩

マンションの売却価格は、不動産会社によって査定額や販売方法が異なります。

まずは複数社へ査定を依頼し、相場を把握したうえで買い替え計画を立てることが大切です。

スケジュールに余裕を持つ

マンションの売却は、すぐに買い手が見つかるとは限りません。

売却活動や住宅ローン審査、引っ越し準備などを考えると、数か月以上かかるケースもあります。

子どもの入学や転勤など入居時期が決まっている場合は、余裕を持ったスケジュールで進めることが成功のポイントです。

マンション買い替えに関するよくある質問

マンション買い替えは何年で行う人が多い？

マンションの買い替え時期に決まりはありませんが、ライフスタイルの変化をきっかけに検討する方が多く見られます。

例えば、子どもの誕生や独立、転勤、定年退職などが代表的なタイミングです。

また、住宅ローン残債やマンションの資産価値も重要な判断材料になるため、「何年住んだから買い替える」というよりも、現在の暮らしや将来設計に合わせて判断することが大切です。

ローンが残っていても住み替えできる？

はい、住宅ローンが残っていても住み替えは可能です。

売却代金で住宅ローンを完済できれば通常どおり買い替えを進められます。

もし売却価格よりローン残債が多い場合でも、自己資金や住み替えローンを利用することで対応できるケースがあります。

まずはマンションの査定額と住宅ローン残高を確認し、資金計画を立てることから始めましょう。

買い替えと住み替えの違いは？

買い替えは、現在の住まいを売却して新しい住まいを購入することを指します。

一方、住み替えは持ち家から賃貸へ引っ越す場合なども含めた広い意味で使われる言葉です。

マンションを売却して新しいマンションや戸建てを購入する場合は、「マンション買い替え」と考えると分かりやすいでしょう。

仮住まいは必ず必要？

いいえ、必ず必要になるわけではありません。

売却と購入のスケジュールを調整できれば、仮住まいを利用せずに買い替えできるケースもあります。

ただし、売却物件の引き渡し日と新居への入居日が合わない場合は、仮住まいが必要になることがあります。

仮住まいを避けたい場合は、買い替え実績が豊富な不動産会社へ早めに相談することをおすすめします。

マンション買い替えのベストなタイミングは？

買い替えに最適な時期は、住宅ローン残債や市場価格、ライフスタイルによって異なります。

ただし、売却を検討し始めたら、まずは査定を受けて現在の資産価値を把握することが重要です。

査定額を知ることで、新居の購入予算や住宅ローン計画も立てやすくなります。

まとめ｜マンション買い替えは売却査定から始めよう

マンション買い替えを成功させるためには、売却と購入を計画的に進めることが大切です。

特に、現在のマンションがいくらで売れるのかを把握しておくことで、新居の購入予算や住宅ローン計画も立てやすくなります。

また、売り先行・買い先行の選択や仮住まいの有無、住み替えローンなども、資金計画に大きく影響します。

後悔しないマンション買い替えのためには、複数の不動産会社を比較し、自分に合った売却方法を選ぶことが重要です。