コラム

マンションや一戸建てを売却するとき、「一般媒介と専任媒介はどっちを選べばいいの？」と悩む方は少なくありません。

一般媒介と専任媒介は、不動産会社との契約方法が異なり、依頼できる会社の数やレインズへの登録義務、販売活動の進め方などに違いがあります。

自分に合った媒介契約を選ぶことが、スムーズな売却につながります。

この記事では、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違いを比較し、それぞれのメリット・デメリットや、マンション売却ではどちらがおすすめなのかを分かりやすく解説します。

結論｜マンション売却で迷ったら専任媒介がおすすめ

マンションや一戸建ての売却で一般媒介と専任媒介のどちらを選ぶか迷ったら、専任媒介契約がおすすめです。

専任媒介は1社の不動産会社へ売却を依頼する契約ですが、レインズへの登録や定期的な販売活動報告が義務付けられているため、売却状況を把握しながら安心して進められます。

一方で、複数の不動産会社へ同時に依頼したい場合は一般媒介が向いているケースもあります。

この記事では、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違いや、それぞれのメリット・デメリット、マンション売却ではどの契約がおすすめなのかを分かりやすく解説します。

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違いを比較

不動産売却で選べる媒介契約は、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類です。

依頼できる不動産会社の数やレインズ登録の有無、自己発見取引の可否などが異なるため、それぞれの特徴を理解しておきましょう。

一般媒介とは？

一般媒介契約は、複数の不動産会社へ同時に売却を依頼できる契約です。

販売ルートを広げやすい反面、レインズへの登録や販売活動報告は義務ではないため、不動産会社によって対応に差が出ることがあります。

専任媒介とは？

専任媒介契約は、1社の不動産会社へ売却を任せる契約です。

レインズへの登録と2週間に1回以上の販売活動報告が義務付けられているため、売却状況を把握しやすいのが特徴です。

また、自分で買主を見つけた場合は、直接契約できる「自己発見取引」が認められています。

専属専任媒介とは？

専属専任媒介契約も1社だけに依頼する契約ですが、専任媒介より不動産会社の義務がさらに厳しくなります。

レインズへの登録は契約から5日以内、販売活動報告は1週間に1回以上必要です。

一方で、自己発見取引は認められておらず、自分で買主を見つけた場合でも不動産会社を介して契約しなければなりません。

違いが一目で分かる比較表

3種類の媒介契約の違いを一覧でまとめました。

比較項目	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
依頼できる会社	複数社	1社	1社
レインズ登録	任意	必須	必須
販売活動報告	なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
自己発見取引	可能	可能	不可

3種類にはそれぞれ特徴があるため、「どれが優れているか」ではなく、自分の売却方法に合った契約を選ぶことが重要です。

一般媒介と専任媒介のメリット・デメリット

一般媒介と専任媒介には、それぞれ異なるメリット・デメリットがあります。

契約後に「こちらを選べばよかった」と後悔しないためにも、特徴を比較したうえで自分に合った契約を選びましょう。

一般媒介のメリット・デメリット

メリット

• 複数の不動産会社へ同時に依頼できる
• 販売ルートを広げやすい
• 複数社の販売力を比較できる

デメリット

• レインズへの登録義務がない
• 販売活動報告を受けられない
• 会社によって販売活動に差が出やすい

人気エリアのマンションなど、複数社へ依頼するメリットが大きい物件では有効な契約方法です。

専任媒介のメリット・デメリット

メリット

• レインズへの登録が義務付けられている
• 販売活動報告を定期的に受けられる
• 担当者と相談しながら売却を進めやすい

デメリット

• 依頼できる不動産会社は1社のみ
• 担当会社の販売力に売却結果が左右される

売却状況を把握しながら進められるため、初めてマンションを売却する人にも選ばれています。

専属専任媒介のメリット・デメリット

メリット

• 販売活動報告が最も手厚い
• 積極的な販売活動を期待しやすい

デメリット

• 自己発見取引ができない
• 契約の自由度は3種類の中で最も低い

売却活動をすべて不動産会社へ任せたい人には向いていますが、自分で買主を見つける可能性がある場合は注意が必要です。

マンション売却は一般媒介と専任媒介どっちがおすすめ？

一般媒介と専任媒介のどちらが適しているかは、売却方法や重視するポイントによって異なります。

ここでは、それぞれの契約がおすすめなケースを紹介します。

一般媒介がおすすめの人

次のような人は、一般媒介契約が向いています。

• 複数の不動産会社を比較したい
• 幅広い販売ルートを確保したい
• 自分でも買主を探したい

特に人気エリアのマンションでは、複数社へ依頼することで購入希望者へアプローチできる機会が増える場合があります。

専任媒介がおすすめの人

次のような人は、専任媒介契約がおすすめです。

• 初めてマンションを売却する
• 売却状況を把握しながら進めたい
• 担当者と相談しながら販売戦略を決めたい

販売活動報告を定期的に受けられるため、売却の進捗を確認しながら安心して進められます。

迷ったら専任媒介がおすすめな理由

媒介契約に迷った場合は、専任媒介契約を選ぶのがおすすめです。

レインズへの登録や販売活動報告が義務付けられており、販売状況を把握しやすいため、初めてのマンション売却でも安心して進められます。

担当者との連携も取りやすく、価格変更や販売戦略について相談しながら売却活動を進められる点も大きなメリットです。

専任媒介から一般媒介へ変更できる？

専任媒介契約を結んだからといって、同じ契約を続けなければならないわけではありません。

売却状況によっては、一般媒介へ変更した方がよいケースもあります。

契約期間満了なら変更できる

専任媒介契約の契約期間は、宅地建物取引業法により最長3か月と定められています。

契約期間が終了すれば更新せず、一般媒介契約へ変更することが可能です。

途中解除できるケース

販売活動をほとんど行わない、活動報告をしないなど、不動産会社が契約内容を守っていない場合は、途中解除できる可能性があります。

まずは担当者へ改善を求め、それでも改善されない場合は契約内容を確認したうえで解除を検討しましょう。

一般媒介へ変更した方がよいケース

次のような場合は、一般媒介への変更を検討するタイミングです。

• 問い合わせや内覧がほとんどない
• 販売活動の内容が分からない
• 他社にも積極的に販売してほしい
• 担当者との相性が良くない

ただし、契約を変更するだけで売れやすくなるわけではありません。

売却価格や販売戦略、不動産会社そのものを見直すことも重要です。

専任媒介契約で注意したい囲い込みとは？

専任媒介契約は多くのメリットがある一方で、「囲い込み」と呼ばれる問題にも注意が必要です。

囲い込みとは、不動産会社が自社だけで仲介手数料を得るために、他社からの購入希望者を紹介しないなど、売却機会を制限してしまう行為を指します。

すべての不動産会社で行われているわけではありませんが、売却が長引く原因になることもあるため、契約前に知っておきましょう。

囲い込みとは？

囲い込みとは、他社から購入希望者の問い合わせがあっても紹介しなかったり、実際には販売中にもかかわらず「商談中」などとして案内を断ったりする行為です。

購入希望者が減ることで売却のチャンスを逃し、売却期間が長引く可能性があります。

近年はレインズの運用強化によって改善が進んでいますが、売主自身も販売状況を確認することが大切です。

囲い込みを防ぐ方法

囲い込みを防ぐためには、不動産会社へ任せきりにせず、販売状況を定期的に確認しましょう。

• 販売活動報告を確認する
• レインズの登録証明書を受け取る
• 内覧件数や問い合わせ件数を確認する
• 販売活動について積極的に質問する

説明に不明点がある場合は担当者へ確認し、必要に応じて契約の見直しも検討しましょう。

信頼できる不動産会社の見極め方

媒介契約の種類だけでなく、不動産会社選びも売却成功の重要なポイントです。

販売活動の内容を分かりやすく説明し、質問にも丁寧に対応してくれる会社なら、専任媒介でも安心して任せられます。

契約前には複数社へ査定を依頼し、査定価格だけでなく販売実績や提案内容、担当者の対応も比較しましょう。

一般媒介と専任媒介に関するよくある質問

一般媒介と専任媒介はどちらが売れやすい？

どちらが売れやすいかは物件や不動産会社によって異なります。

ただし、販売活動報告やレインズ登録が義務付けられている専任媒介は、売却状況を把握しやすく、初めて売却する人に向いています。

一般媒介はレインズに登録される？

一般媒介契約ではレインズへの登録は義務ではありません。

不動産会社の判断で登録されることはありますが、専任媒介・専属専任媒介のような登録義務はありません。

専任媒介は途中解除できる？

契約内容に違反がある場合などは、契約期間中でも解除できる可能性があります。

また、契約期間満了後は更新せず、一般媒介へ変更することも可能です。

仲介手数料はどちらも同じ？

一般媒介と専任媒介で仲介手数料の上限額に違いはありません。

仲介手数料は媒介契約ではなく、売買価格に応じて法律で上限額が定められています。

専属専任媒介との違いは？

専任媒介と専属専任媒介の大きな違いは、自己発見取引の可否です。

専任媒介では自分で見つけた買主と契約できますが、専属専任媒介では不動産会社を介して契約する必要があります。

まとめ｜マンション売却は自分に合った媒介契約を選ぼう

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介は、それぞれ特徴や向いているケースが異なります。

初めてマンションを売却する場合は、販売活動報告やレインズ登録の義務があり、売却状況を把握しやすい専任媒介を選ぶと安心です。

一方で、複数の不動産会社へ依頼して販売ルートを広げたい場合は、一般媒介が適していることもあります。