築50年を超えたマンションのリスクと対策について徹底解説
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近年、「築古マンション」についてさまざまな議論がなされています。
日本で最初の民間向け分譲マンションは1956年に竣工したとされており、最も古いマンションは築70年程度になります。
現在、築50年を超えるマンションが増加しており、その耐久性や資産価値の低下、さらには居住者不在によるゴーストマンション化といった問題が深刻化しています。
問題を抱えたマンションのことを「負の資産」である「負動産」と呼ぶようにもなりました。
本記事では、築40年から60年を経過したマンションに関するリスクと、それに備えるための対策について詳しく解説していきます。
- 築古マンションを所有することのリスク
- 売却するためにはどうすればいいか？
- 住み続ける場合はいつまでが限界か？
といった点について、詳しく解説します。
築古マンションを保有するリスク・注意点
マンションは保有しているだけで毎月の管理費や修繕積立金といったコストが発生します。
築年数が経過するほど、これらの費用は高騰する傾向にあり、資産として残すつもりが、むしろ子どもたちの負担になってしまうことも考えられます。
特に「親から相続したマンション」や「現在誰も住んでいないマンション」などは、早めに売却を検討したほうがよいでしょう。
実際に市場では、築古マンションが1年や2年売れ残ることも珍しくありません。
築古マンションを所有し続ける場合は、こうしたリスクにしっかりと備える必要があります。
築古マンションの売却はますます難しくなる
築古マンションの売却が難しくなっていく理由の一つとして、日本の人口減少が挙げられます。
少子化の影響により、住宅の空き家率は年々上昇しており、近い将来、日本に存在する住宅の30%以上が空き家になるとの予測もあります。
これはつまり、市場が「物件余り」の状況になるということであり、築古マンションの売却はさらに困難になることが予想されます。
また、築古マンションでは老朽化に伴う設備の不具合が増えてきます。
こうした問題を修繕し、一定の居住性を確保しなければ、買い手や借り手を見つけることは困難です。
結果として、「売りたくても売れない」「貸したくても修繕費がかかる」という状況に陥り、身動きが取れなくなるケースも多くなっています。
修繕費の増加と固定資産税の負担
築年数が経過するほど、管理費や修繕積立金の負担が増大します。
築40年を超えると、管理費と修繕積立金だけで月3万円程度かかるケースも珍しくありません。
さらに、物件価格が安くなったとしても、毎月の維持費が高額になるため、購入希望者が敬遠しがちです。
売却を検討する際には、単に物件価格だけでなく、維持費が買い手にとって負担になることを考慮しなければなりません。この点を見落とすと、売りに出してから後悔するケースが多く見られます。
相続した築古マンションが「負の遺産」になる可能性
「売りたくても売れない」「貸したくても修繕費がかかる」といった問題を抱えた物件は、近年「負動産（ふどうさん）」と呼ばれるようになりました。
これは、現金化が難しいだけでなく、維持するだけでコストがかかる不動産を指します。
築古マンションを相続した場合、相続税の負担はそれほど大きくないかもしれません。しかし、維持費や管理費の負担が発生するため、相続人にとって不要な資産となる可能性が高いのです。
また、「相続放棄をすれば良い」と考える人もいますが、特定の財産だけを選んで放棄することはできません。マンションを放棄する場合、他の遺産も含めてすべて放棄する必要があるため、慎重な判断が求められます。
さらに、「自治体に寄付すれば良い」という考えも現実的ではありません。
近年の空き家問題を背景に、「不要な築古マンションを無料で寄付したい」と申し出ても、受け入れてもらえるケースはほとんどないのが現状です。
築古マンションを売る方法は？
築古マンションを売却するための具体的な方法について考えていきましょう。
まず、分譲マンションの資産価値について確認することが重要です。
築年数が経過するごとに、マンションの販売価格は下記のように減少していきます。
| 築年数 | 販売平均価格 | 早期成約率 |
|---|---|---|
| 築0～5年 | 5,619万円 | 23.3％ |
| 築6～10年 | 4,885万円 | 31.9％ |
| 築11～15年 | 4,391万円 | 26.1％ |
| 築16～20年 | 3,941万円 | 25.8％ |
| 築21～25年 | 2,846万円 | 18.6％ |
| 築26～30年 | 1,787万円 | 13.5％ |
| 築31年～ | 1,835万円 | 12.6％ |
上記のように、築20年を超えると中古マンションの価値は大幅に下がり、築30年を超えると新築時の30％程度の資産価値しかなくなります。
また、早期成約率も大幅に低下するため、売却には長期間を要する可能性があります。
築古マンションは維持費だけでも大きな負担となるため、売却期間が長くなるほど持ち主にとってのリスクも増加します。
もし、できるだけ早く売却したい場合は、以下の2つの方法が考えられます。
- 最安値まで下げて早期売却を狙う
- 買取専門業者に直接売却する
それぞれの方法について詳しく解説していきます。
最安値まで下げて早期売却を目指す
もっとも単純な方法は、「最安値まで下げる」ことです。ただし、これは「周辺の競合物件と比較して最安値にする」という意味になります。
同じマンションや近隣に同条件の中古マンションが売りに出ている場合、それらの販売価格を徹底的に調査し、最安値で売却することで、早期成約を目指す方法です。
この方法で重要なのは、わずかな価格差ではなく、明確な金額差をつけることです。
100万円や200万円程度の価格差では、室内の状態によって購入希望者の判断が変わる可能性があります。そのため、もっと大きく「明確に安い」と感じられる価格を設定することが大切です。
「安く売るのは損では？」と感じるかもしれませんが、売れないまま1年、2年と時間が経つと、その間の維持費が負担となるため、思い切って安値で早期売却した方が精神的にも経済的にも負担が少なくなります。
ただし、築古マンションは値下げ交渉されることも多いため、あらかじめ下限価格を決めておくことが大切です。
価格設定をする際には、インターネットの不動産ポータルサイトを活用すると便利です。
例えばリクルートが運営する国内最大級の不動産サイト「SUUMO」や、不動産大手6社が運営する「すまいvalue」、NTTデータが運営する「HOME4U」といったポータルサイトを使えば、机上の売却査定（※）は簡単に調べられます。
築古物件の場合、会社によって査定額が大きくブレることがあるので、なるべく複数の会社に机上査定を依頼して、相場を確認しましょう。
最低でも3社、できれば5社程度の査定を比較することで、信頼できる相場価格を把握できます。
査定は無料でできるので、「まだ売却は先」と考えている場合でも、早めに相場を確認しておくことをおすすめします。
立地や築年数などからおおまかに算出した査定額。実際に家を見ているわけではないので、目安の金額です。
不動産買取業者に直接売却する
もうひとつの方法は、不動産買取専門業者に直接売却することです。
通常の売却では、不動産仲介業者を通じて個人の買主を探しますが、買取業者に直接売却する場合は交渉がスムーズに進むというメリットがあります。
買取業者の多くは、リフォームを施した上で再販売することを目的としているため、築古マンションでも買い取ってくれる可能性があります。
また、業者に直接売却することで、以下のメリットがあります。
業者買取のメリット
- 現金化が早い（1～2週間程度で売却可能）
- 仲介手数料が不要
- 契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）のリスクがない
- 購入希望者の内覧対応が不要
- 周囲に知られずに売却できる
一方で、業者買取にはデメリットもあります。
最大のデメリットは、一般の売却価格の7割程度の価格になることです。
例えば、市場相場が2,000万円の物件であれば、1,400万円程度での売却となる可能性があります。
この点をどう判断するかは、売却スピードと価格のバランスを考慮する必要があります。
築古マンションは維持費がかかるため、売却が長引くよりは、早期売却を優先する方が合理的な場合もあります。
売却時に多くの人が大変だと感じるのが「買い主候補の内覧対応」ですが、業者買取であればこも不要です。
総合的に考えると、
- まずは最安値で売却を試みる
- 一定期間売れなければ買取業者に依頼する
という流れが、もっとも確実な方法です。
通常の売却を依頼する場合は、先ほど紹介した「すまいvalue」や「HOME4U」などのポータルサイトを活用すると安心です。
一方で、直接買取業者を探す場合は、「いえカツLIFE」などの買取業者比較サイトを利用すると便利です。
このサイトでは、通常の売却査定だけではなく、色々な問題を抱えた「訳あり物件」の業者買取査定までまとめて比較できるため、築古マンションを手放したい人には適していると思います。
対応地域が関東のみと限られているのがネックですが、該当するエリアに住んでいるのであれば、一度査定を取ってみるのがよいと思います。
対応地域外の場合は、多少手間はかかりますが、不動産買取を行っている会社に直接連絡して査定を依頼してみましょう。
買取業者については「マンション買取業者の選び方は？」のページでいくつか紹介しているので、ぜひ参考にしてください。
売らない場合はいつまで住めるのか？
築古マンションを売却しない場合、「いつまで住むことができるのか？」という疑問を持つ方も多いかと思います。しかし、現時点では明確な答えはありません。
一般的なマンションは鉄筋コンクリート（RC造）で建てられており、その平均寿命は68年とされています。
ただし、物理的には100年から120年ほどがRC造マンションの限界とする説もあります。
しかし、日本にはまだ築100年を超えるマンションが存在しないため、これはあくまで理論的な推測の域を出ません。
適切な管理と修繕計画が寿命を左右する
マンションの寿命は、管理体制や修繕の計画によって大きく左右されます。
過去に適切な大規模修繕工事が行われたマンションであれば、将来の修繕計画も立てられている可能性が高いでしょう。
計画的な修繕が行われていれば、急激な修繕積立金の増額を避けることができ、さらに建て替えの可能性についても事前に把握することができます。
将来的に建て替えの計画がある場合、所有者がどの程度の負担をすることになるのかを確認しておくことが重要です。
その負担額によっては、売却を検討する必要が出てくるかもしれません。
築50年、築60年のマンションが倒壊するリスクは？
1981年に現在の耐震基準が施行されたため、それ以前に建てられたマンションは旧耐震基準に従って建設されています。
この旧耐震基準と新耐震基準は、中古マンションの価値を判断する際の重要な要素となっており、当然ながら資産価値にも影響を与えます。
例えば、1981年に建築されたマンションは2021年には築40年になります。
つまり、現在築50年・築60年を迎えているマンションは、すべて旧耐震基準で建設されていることになります。
老朽化による自然劣化が原因でマンションが倒壊する可能性は低いですが、地震によって倒壊のリスクが高まることは否定できません。
旧耐震基準と新耐震基準の規定ついては、下記のようになっています
| 基準 | 中規模地震（震度5強程度） | 大規模地震（震度6～7程度） |
|---|---|---|
| 旧耐震基準 | 倒壊しない | 規定なし |
| 新耐震基準 | 軽微なひび割れにとどめる | 倒壊しない |
旧耐震基準のマンションでも、耐震リフォームを実施している場合はリスクが軽減されます。しかし、東京都の調査によると、旧耐震基準のマンションの94.1％が耐震補強未実施というデータもあります。
特に、南海トラフ地震など大地震のリスクが指摘されている地域に住んでいる場合は、今後のリスクを考慮して早めに住み替えを検討するのも一つの選択肢です。
よくある質問
築古マンションの売却や維持管理について、その他によくある質問をまとめました。
もう不要なので処分したいが、どうすればいい？
マンションを不要と感じても、処分するのは簡単ではありません。
所有権を放棄することはできず、無償で寄付しようとしても受け取ってもらえないケースがほとんどです。
最も確実な方法は、専門業者に買取を依頼することです。
急いでいない場合は、一般市場で買い手を募集することもできますが、築古マンションは売却に時間がかかることが多いです。
売却活動を始めて3ヶ月経っても反響がない場合は、買取業者に依頼することをおすすめします。
築古マンションが建て替えになったケースはある？
日本初の分譲マンションとして知られる新宿区本塩町の「四谷コーポラス」は、老朽化による建て替え工事のため、2017年に解体されました。
その後、「アトラス四谷本塩町」として2019年に新築マンションとして生まれ変わりました。
この建て替えが実現した背景には、
- 新宿区という好立地であったこと
- 管理組合が長年しっかりと運営されていたこと が挙げられます。
なお、分譲マンションを建て替えるには所有者全体の5分の4以上の賛成が必要です。
さらに、建て替えの費用の多くは所有者が負担しなければならず、1,000万円以上の自己負担となるケースもあります。
そのため、建て替えには反対意見も出やすく、実際に建て替えが行われるケースは非常に少ないのが現状です。
まとめ
築古マンションは、将来的に「負の資産」になる可能性が高く、時間が経つほど売却の難易度も上がります。
そのため、何か特別な理由がない限りは、早めの売却や対策を講じることが望ましいでしょう。
すぐに売る予定がなくても、現在の資産価値を把握しておくことは重要です。家族と相談し、一度売却時の査定を受けておくことをおすすめします。
一般的な不動産の売却には3ヶ月から半年ほどかかるため、築古マンションの場合はさらに時間がかかることを考慮しておくべきです。
そのため、早めに売却査定を行い、不動産会社と面識を持っておくことで、いざというときにスムーズに行動できるよう準備しておくとよいでしょう。
査定は無料で行えるため、今すぐ売る予定がなくても試してみる価値は十分にあります。
