コラム

「マンションの買い替えってどう進めるの？」「売却が先？購入が先？」「ローンが残っているけど住み替えできる？」

そんな悩みを持つ方は少なくありません。

マンションの住み替えは、資金計画・スケジュール管理・業者選びなど、事前準備がとても重要です。

うまくやれば「今より住みやすい家に買い替え＋資金にも余裕を持たせる」ことが可能ですが、手順を間違えると二重ローンや売れ残りのリスクも。

この記事では、マンションの買い替え・住み替えを成功させるための基本的な流れと注意点を分かりやすく解説します。

後半では、高く売却するための一括査定サイトの活用法についてもご紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

マンション買い替え・住み替えの流れをざっくり解説

買い替えと住み替えの違いとは？

まず混同されがちなのが、「買い替え」と「住み替え」の違いです。

• 買い替え：現在のマンションを売却して、新たに別の物件を購入すること
• 住み替え：広義には「買い替えを含めた住まいの変更全般」。
  賃貸→購入、実家→新居、マンション→戸建てなども含む

この記事では「買い替え＝売却＋購入」のセットとして進め方を詳しく解説していきます。

基本的な売却と購入のステップ

マンションの買い替えは、大きく以下のような流れになります。

1. 現在のマンションの査定・売却準備（相場を把握／不動産会社選び）
2. 資金計画の確認（ローン残債／自己資金／仮住まいの有無）
3. 住み替え先の条件整理・物件探し
4. 売却活動の開始（媒介契約／広告／内見対応）
5. 買い替え先の契約・ローン審査
6. 現在のマンションの売買契約成立
7. 引き渡しと同時に新居へ住み替え

上記のステップは、売却と購入の順序によって変わるため、次の章でそれぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう。

マンション住み替えで「売却が先」か「購入が先」か

売却先行のメリット・デメリット

売却先行とは、今住んでいるマンションを先に売ってから、新居の購入に進む方法です。

メリット：

• 自己資金を確保してから購入できる（資金計画が立てやすい）
• ローンの残債を返済してから次のローンを組める
• 不要な二重ローンを回避しやすい

デメリット：

• 売却後の仮住まいが必要になるケースがある
• 購入に焦ってしまい、条件の悪い物件を選んでしまう可能性

「資金面の不安がある」「無理なく次の家を選びたい」という方には売却先行が向いています。

出典：【ホームズ】初めての住み替え「売る」と「買う」はどっちが先？

購入先行のメリット・デメリット

購入先行は、住み替え先の新居を先に購入し、その後に今のマンションを売却する方法です。

メリット：

• 住みたい家をじっくり探してから売却できる
• 仮住まい不要で引っ越しのタイミングも自由

デメリット：

• 売却が予定より遅れると資金繰りが苦しくなる
• 一時的に二重ローンになる可能性がある

「欲しい家が先に見つかった」「子どもの進学時期に合わせて住み替えたい」という方は購入先行が合うこともあります。

出典：住宅ローンでダブルローンを利用する際に知っておくこと

選び方のポイントと判断基準

買い替え・住み替えで「売却が先か？購入が先か？」を判断するには、次の3つがカギです。

1. ローン残債や資金の余裕（自己資金が少なければ売却先行）
2. 希望エリアの供給状況（人気エリアで物件が少ないなら購入先行）
3. 引っ越しの期限（時期が決まっているなら購入先行）

とはいえ、現在のマンションが「いくらで売れそうか？」を事前に知っておくことはどちらの選択にも必須です。

次章では、ローンが残っている場合の対策について詳しく見ていきましょう。

住宅ローンが残っている場合の買い替え対策

残債ありでも売却できる？

「まだローンが残っているけどマンションを売却できるの？」と不安な方も多いですが、結論から言えば可能です。

ただし、売却価格よりもローン残債の方が多い「オーバーローン」状態の場合、売却には追加の自己資金や金融機関の承認が必要になるケースもあります。

売却時に必要なこと：

• ローン残高の確認（金融機関に残債証明書を請求）
• 売却代金と返済額の差額を事前にシミュレーション
• 不足が出る場合は自己資金 or 住み替えローンを検討

まずは不動産会社に査定依頼し、売却価格の目安を把握することが最優先です。

住み替えローンとは？仕組みと注意点

住み替えローンとは、ローンが残った状態で次の住宅を購入するために利用できる特別な住宅ローンです。

一般的な住宅ローンでは、完済後でなければ新たな融資を受けることができませんが、住み替えローンなら以下が可能です：

• 現在のマンションの残債もまとめて借り換え
• 新居の購入資金と一緒に一括で融資を受ける

ただし注意点として：

• 審査が非常に厳しく、年収や信用情報、勤務先などの条件が厳密にチェックされる
• 金利がやや高めに設定されている金融機関もある
• 売却が想定より長引くと、返済負担が重くなるリスクがある

住み替えローンは最終手段として選択肢に入れつつ、まずは通常の売却→ローン完済が理想です。

ローン残債の相談は誰にする？

ローンの残債がある場合、売却を進める前に複数の不動産会社に査定と相談をすることが非常に重要です。

理由：

• 売却価格の見込みが会社によって大きく異なる
• 「残債を完済できるかどうか」が会社選びに直結する
• 住み替えローンの提案や金融機関紹介の有無も異なる

一括査定サイトを使えば、売却金額の見積もりを比較できるだけでなく、ローン相談に強い不動産会社とマッチできる可能性も高まります。

買い替え・住み替えに必要な費用と資金計画

売却にかかる主な費用

マンションを売却する際には、以下のような費用が発生します。

費用項目	目安金額	備考
仲介手数料	（売却価格 × 3% + 6万円）+ 消費税	成功報酬型
抵当権抹消費用	1万～3万円程度	司法書士報酬含む
印紙税	数千～数万円	売買契約書に貼付
その他（リフォーム・荷造り費など）	物件による	任意だが印象アップに有効

購入にかかる諸費用の内訳

住み替え先の住宅を購入する際には、物件価格のほかに以下の諸費用がかかります。

• 仲介手数料（購入価格 × 最大3% + 6万円）
• 登記費用・司法書士報酬（10万～30万円程度）
• ローン事務手数料・保証料（借入額により変動）
• 火災保険・地震保険料（5～15万円程度）

一般的に購入価格の6～10%程度の費用が発生すると想定しておくと安心です。

資金シミュレーションのすすめ

買い替えは「売却」と「購入」が同時に関わるため、資金繰りが複雑になります。

失敗を防ぐためにも、以下を行いましょう：

• 売却価格・購入価格・諸費用を一覧で可視化
• 想定外の出費（仮住まい・引越し代など）も含める
• ローン残債を含めた現実的な返済計画を立てる

査定額を複数社で比較することで「資金の出入り」が明確になり、無理のない住み替え計画を立てやすくなります。

高く売るための不動産会社の選び方

売却価格は会社によって大きく変わる

実は同じマンションでも、不動産会社によって査定額や販売戦略に大きな差があります。

例えば：

• 近隣の成約データを基に強気な価格提示をする会社
• すぐ売れる価格に設定して早期売却を狙う会社
• 自社サイトや広告展開に強い会社（広く買い手を募れる）

そのため、1社だけに任せてしまうと「もっと高く売れたはず」という機会を逃す可能性も。

複数社の査定を比較してから契約先を選ぶことが、高値売却のコツです。

一括査定サイトを活用するメリット

複数の不動産会社に1社ずつ問い合わせるのは、手間も時間もかかります。

そんなときに便利なのが無料の一括査定サイトです。

入力はたった一度で、複数社の査定結果を比較可能。

一括査定サイトのメリット：

• 相場感がすぐにわかる（価格のばらつきが見える）
• しつこい営業を避ける設定も可能（メールのみ対応など）
• 匿名対応のサイトもあり、気軽に試せる

「高く売りたい」「信頼できる会社を選びたい」という方には、まず一括査定で情報収集から始めることをおすすめします。

おすすめの一括査定サイト3選

サイト名	特徴	対応エリア
すまいValue	東急リバブル、三井のリハウス、三菱地所の住まいのリレー、など、大手6社運営。査定後の信頼感が圧倒的	大都市
HOME4U	NTTグループ運営。20年以上の実績があり個人情報保護レベルが高い	全国
リビンマッチ	地域密着の中小不動産会社にも強い。空き家・土地にも対応	全国

マンション住み替え・買い替えでよくある質問

住み替えは何ヶ月前から準備すべき？

売却・購入の両方をスムーズに進めるには、最低でも6ヶ月前からの準備をおすすめします。

売却に3～4ヶ月、新居探しと契約に2～3ヶ月かかるのが一般的です。

売却と購入が同時にできなかった場合は？

多くの方が直面するのがこの「ズレ」。

売却が先なら仮住まい、購入が先なら二重ローンが必要になるケースがあります。

どちらの場合も、事前に計画しておけばリスクを最小限に抑えられます。

仮住まいが必要なパターンとは？

次の住宅が見つかっていないのに売却が成立した場合、一時的に賃貸住宅に住む＝仮住まいが必要になります。

短期間であっても引越し費用や保証金が発生するため、資金に余裕を持っておくのが理想です。

まとめ｜マンション住み替えを成功させるには「計画と比較」が鍵

マンションの買い替え・住み替えは、売却と購入のタイミング、資金計画、ローン残債、そして不動産会社選びと、検討すべきことがたくさんあります。

「できるだけ高く売って、納得できる新居に住み替えたい」そう思うなら、成功の鍵は以下の3つです：

• 売却と購入の流れを理解して、無理のないスケジュールを立てる
• 資金計画とローンの残債を把握し、シミュレーションしておく
• 複数の不動産会社を比較し、信頼できるパートナーを選ぶ

まずは今のマンションがいくらで売れるかを知ることが第一歩です。

一括査定サイトなら、無料で査定依頼が可能。迷っている方も「相場チェック」から始めてみましょう。