コラム

不動産を売却する際、不動産会社と「媒介契約」を結ぶ必要があります。

媒介契約には主に3つの種類があり、その中でも特に多く選ばれるのが「一般媒介」と「専任媒介」、その他に「専属専任媒介」があります。

今回は、各媒介契約の特徴やメリット・デメリットをわかりやすく解説します。

一般媒介と専任媒介の違いとは？

媒介契約には、次の3つの種類があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

その中で、多くの売主が選ぶのは「一般媒介」と「専任媒介」です。大きな違いは「依頼できる不動産会社の数」です。

• 一般媒介契約：複数の不動産会社に同時に依頼可能
• 専任媒介契約：1社のみに依頼し、マンション売却を託す

媒介契約には3つの種類がある

媒介契約は「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」という３つの種類があります。

それぞれの特徴は以下のようになっています。

項目	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
複数の業者へ同時依頼	できる	できない	できない
レインズへの登録義務	義務なし	7日以内	5日以内
自分で買主を見つける	できる	できる	できない
売主への状況報告義務	義務なし	2週に1回以上	1週に1回以上
契約の有効期間	特になし	3ヶ月	3ヶ月

この３つの契約内容を簡単にまとめるなら、以下のような特徴があります。

一般媒介	同時に複数の仲介業者にマンション売却を依頼できる
専任媒介	３つの契約の中でバランスが良く、多くの人に選ばれている
専属専任媒介	業者側が一番望む契約だが、業者に有利な内容が含まれている

一般媒介にはレインズの登録義務がない

一般媒介と専任媒介における一番の違いは、やはりレインズへの登録義務です。

• レインズ（REINS）とは？
  レインズは不動産業者専用の物件情報共有システムです。ここに物件が登録されると、全国の不動産会社がその物件を閲覧でき、買主が見つかりやすくなります。
• 一般媒介はレインズ登録義務がないが注意！
  一般媒介契約では、不動産会社にレインズへの登録義務がありません。しかし、多くの不動産会社は一般媒介でもレインズに登録する場合が多いので、契約時に登録を依頼するのが良いでしょう。

媒介契約の種類によって仲介手数料は変わるのか？

結論から言うと、媒介契約の種類（一般媒介、専任媒介、専属専任媒介）によって、仲介手数料の違いはありません。

仲介手数料は、「媒介契約の種類」ではなく、「不動産会社の料金設定」によって異なります。

なぜなら、仲介手数料は法律で上限が決められているだけで、不動産会社は上限以下であれば自由に金額を設定できるからです。

2,000万円の中古マンションの売買であれば、上限は「売買金額の3％＋6万円＋消費税」なので726,000円です。

例えばA不動産は仲介手数料50％OFFというキャンペンを実施していた場合、726,000円の50％なので363,000円という場合もあるのです。

一般媒介のメリット・デメリット

一般媒介契約とは？

一般媒介契約とは、不動産を売却する際に、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる契約形態です。

売主は自由度が高く、複数の業者に声をかけながら最適な取引先を選べることが特徴です。

一般媒介契約の主なメリットは以下の3点です。

1. 業者選びの失敗リスクが低い

複数の仲介業者に同時に依頼できるため、1社だけに頼る場合よりも業者選びのリスクを抑えられます。もし相性が悪い業者がいても、他の業者が売却活動を進めてくれるため安心です。

2. 物件情報をあまり公にせずに売却できる

一般媒介契約では、業者に「レインズ（不動産流通機構）」への登録を義務付ける必要がありません。そのため、売却活動を目立たせたくない場合は、業者にレインズ非掲載を依頼することで、販売活動をコントロールできます。

3. いつでも契約を解除できる

専任媒介契約や専属専任媒介契約は契約期間が3か月と定められていますが、一般媒介契約は期間の縛りがなく、いつでも解約が可能です。複数社に依頼しておいて、信頼できる業者が見つかったら専任媒介契約などに切り替える柔軟な対応が可能です。

一方で、一般媒介契約には以下のデメリットもあります。

1. 仲介業者のモチベーションが下がりやすい

複数社と競合になるため、業者は「広告費をかけても、他社が先に成約したら利益が得られない」と考えます。その結果、広告活動が抑えられたり、営業の優先順位が下がったりする可能性があります。

2. 宣伝広告が小規模になりがち

広告や宣伝に積極的になりにくいため、物件の露出が少なくなり、購入希望者の目に留まりにくくなる恐れがあります。

3. 販売活動の状況が把握しにくい

一般媒介契約では、専任媒介契約や専属専任媒介契約と異なり、業者に販売活動の報告義務がありません。そのため、売却活動の進捗状況や反響を把握しづらく、売却戦略を立てにくくなります。

一般媒介契約は仲介業者に好まれない？

一般媒介契約は売主にとっては自由度が高い一方で、仲介業者にとっては利益が保証されない契約です。

広告費をかけても、他の業者が先に買主を見つけてしまえば無駄になるため、積極的な売却活動が抑えられる傾向にあります。

どんな物件を売るのに適しているのか？

一般媒介契約が効果を発揮しやすいのは、需要が高く売れやすい物件です。

• 築浅マンションや駅近物件：人気の高い物件は多くの業者が取り扱いたがるため、特別な宣伝をしなくても比較的早く売れる可能性があります。
• 市場価値が明確な物件：同時に複数の業者が販売活動を行うことで、買主とのマッチングが早まります。

専任媒介のメリット・デメリット

専任媒介契約とは？

専任媒介契約は、不動産の売却を1社の不動産会社にのみ依頼する契約形式です。一般媒介契約と異なり、同時に複数の業者へ依頼することはできません。

他の仲介業者に依頼したい場合は、現在の媒介契約が期間満了になるのを待つか、途中解除の手続きをしなければならないので、一般媒介よりも慎重に選ぶ必要があります。

専任媒介契約の主なメリットは以下の3点です。

1.バランスが良く、多くの人に選ばれる契約形式

専任媒介契約は「売主に有利な条件」と「不動産会社の積極的な活動」のバランスが取れており、多くの売主が選んでいます。

2.自分で買主を見つけることも可能

専任媒介契約では、売主が自分で直接買主を見つけることができます。この場合、仲介手数料がかからないため、費用を抑えられる可能性があります。

3.窓口が一本化され、対応がスムーズ

1社だけが対応窓口となるため、売却活動に関する問い合わせや進捗報告などのやり取りがスムーズになります。

4.売却活動の積極性が期待できる

不動産会社は専任媒介契約によって他社に取られる心配がなくなるため、広告活動や内見対応などに積極的に取り組みやすくなります。

5.レインズ（不動産流通機構）への登録が義務

専任媒介契約では、契約締結から7日以内に「レインズ」へ物件情報を登録する義務があります。これにより、広く買主を探す機会が増えます。

6.定期的な進捗報告が義務付けられている

不動産会社は2週間に1回以上、売主に対して売却活動の進捗状況を報告する義務があります。これにより、売却の状況を常に把握することができます。

一方で、専任媒介契約には以下のデメリットもあります。

1.不動産会社の実力に左右する

1社に任せるため、その会社の販売力や集客力が不足している場合、売却が進みにくくなります。売買経験が豊富な不動産会社を選ぶことが大切です。

2.囲い込みのリスクがある

囲い込みとは、他社から買主を紹介されても、自社で買主を見つけようとするあまり、紹介を断る行為です。囲い込みが行われると、売却の機会が減り、結果的に売主が損をすることがあります。

3.途中解約時に違約金が発生する場合がある

専任媒介契約は契約期間（通常3か月）内に途中解約をすると、違約金が発生する場合があります。契約内容は事前にしっかり確認しましょう。

専任媒介契約で注意すべき「囲い込み」とは？

囲い込みとは、仲介業者が自社の利益を優先するために、他の業者からの紹介を断る行為です。

例えば、A社が売主から専任媒介契約を取り付けたとします。その後、B社が買主候補を連れてきたとします。しかし、A社は「その物件は他のお客様が検討中です」などと言って、B社からの紹介を断ってしまうことがあります。

これは、A社が買主からも仲介手数料を得るために、自社で買主を見つけようとするからです。

囲い込みは、売主にとって大きな不利益となります。売却の機会を逃してしまうだけでなく、売却価格が低くなる可能性もあります。

専任媒介契約はどんな物件に向いている？

専任媒介契約は、特に築5年から築20年程度の人気があるもの、競合が多いマンションに適しています。

このような物件は、多くの買主が興味を持つ反面、同時に競合する物件も多いため、不動産会社の宣伝力や販売戦略が重要です。

専属専任媒介のメリット・デメリット

専属専任媒介とは？

専属専任媒介契約とは、「１社の不動産仲介業者専用売却を依頼する契約」のことです。

この契約を結ぶと、売主は自分で直接購入主を見つけた場合でも、必ずその仲介業者の間で契約をしなければなりません。

専属専任媒介契約の主なメリットは以下の3点です。

1.積極的な営業活動が期待できる

専属専任媒介契約は、仲介業者にとって最も利益が見込める契約です。そのため、広告活動やのPRに力を入れてくれる性が高いです。例えば可能性としては、ポータルサイトへの掲載、SNS広告、オープンハウスの実施など、購入を見つけるための積極的な物件の行動が期待できます。

2.報告頻度が高く、販売戦略を立てやすい

専属専任媒介契約では、業者に対して「1週間に1回以上の販売活動報告」が義務付けられています。その
ため、販売主は「今どのような広告が出ているのか」「どれぐらい問い合わせが来ているのか」などの状況をタイムリーに把握でき、必要に応じて価格の見直しなどの対応がしやすくなります。

3.広告の優先度が高い（目立つ場所に掲載されやすい）

この契約は業者にとっても利益が大きいため、ポータルサイトやチラシなどで「より目立つ場所」に物件を掲載してもらえる可能性があります。 特に築年数の古い物件や売却が難しくても、積極的な販促が期待できます。

4.販売主に有利なルールがある（レインズ登録・報告義務）

専属専任媒介では、不動産流通機構「レインズ」への登録が契約締結から「5営業日以内」に義務付けられます。これにより、広く市場に情報が共有され、購入主が見つかる可能性が問題になります。また、定期的な活動報告も義務付けられており、業者がサボルリスクがなくなります。

一方で、専属専任媒介契約には以下のデメリットもあります。

1.自分で買主を見つけても仲介手数料が必要

専属専任媒介契約では、自分で直接主購入を見つけた場合でも、「必ず契約は仲介業者を通す」必要があります。

2.不動産会社の力で量に大きく左右される

契約を1社限定のため、その業者が販売力や広告力に乏しい場合、購入がなかなか実現できない可能性があります。業者選びを間違えると、売却のチャンスを逃してしまいます。

3.囲い込みのリスクがある

「囲い込み」とは、仲介業者が他社からの買主の問い合わせをわざとブロックし、「買主を意識して仲介（売主・買主両方から手数料を得る）」する行為です。これをされると、売却の機会が減り、結果として売却が遅れたり、価格が下がったりするリスクがあります。

4.契約期間中の解除には間違い金が発生する場合がある

専属専任媒介契約は「基本的に3ヶ月」が契約期間ですが、契約期間中に売主都合で契約解除する場合、違約金が請求される場合があります。

専属専任媒介契約で特に注意すべきこと

専属専任媒介契約で特に注意しなければならないのは、物件の囲い込みです。

仲介業者は、費用をかけて宣伝活動を行うため、どうしても自社で買主を見つけたいという気持ちが強くなります。そのため、他の業者からの紹介を断ったり、売主に不利な条件で契約を迫ったりすることがあります。

このような囲い込みを防ぐためには、他の業者からの紹介について詳しく報告を受けるようにしましょう。また、売却価格について定期的に相談し、市場価格とかけ離れた価格で売却しないように注意しましょう。

使われることは少ない契約方法

専属専任媒介はどうしても業者寄りの内容になっているので売主側から敬遠されやすく、媒介契約の中では利用されることが少ない契約の種類です。

ただし、本当に頼れる仲介会社に出会ったのであれば、その業者に決め打ちする形で専属専任媒介契約にするのも有りだと思います。

どんな物件を売るのに適しているのか？

専属専任媒介契約は、築40年を超えるような築古マンションや、物件が遠方にある場合に適しています。

築古マンションは、買い手がつきにくいため、仲介業者に積極的に販売活動を行ってもらう必要があります。専属専任媒介契約であれば、仲介業者は他の業者に顧客を取られる心配がないため、積極的に販売活動に取り組んでくれるでしょう。

また、遠方の物件の場合、密な連絡や相談をしながら販売戦略を立てる必要があります。報告義務が最も細かく設定されている専属専任媒介契約は、そのようなニーズに合った契約内容と言えます。

買主、借主から見た専任媒介物件の良し悪しは？

買主や借主が仲介業者と媒介契約を結ぶことはありませんが、媒介契約の仕組みを理解することで、よりお得に中古マンションや賃貸物件を選ぶことができます。

本記事では、専任媒介契約が買主や借主にとってどのような影響を与えるのかを、丁寧に解説していきます。

一般媒介と専任媒介の違い

一般媒介契約の場合:

• 売主（貸主）は複数の仲介業者に同時に依頼することができます。
• 例えば、A社、B社、C社に依頼している場合、あなたがA社経由で検討していても、B社やC社が先に契約を成立させてしまうことがあります。

専任媒介契約の場合:

• 売主（貸主）は1社の仲介業者だけに依頼します。
• 他社に先を越される心配が少なく、じっくりと検討する時間を持てます。

ポイント: 専任媒介物件は「自分が気に入った物件を他の人に先取りされにくい」点が大きなメリットです。

専任媒介は仲介手数料を値切れる可能性あり

• 専任媒介契約の期間は最長3ヵ月です。
• 3ヵ月後には契約を更新するか、別の業者に乗り換えることが一般的です。
• 仲介業者は専任期間内に契約を成立させたいので、契約終了が近づくと「手数料を割引してでも契約をまとめたい」と思うことがあります。

交渉のコツ: もし業者から「契約期限が迫っている」という話が出た場合は、思い切って仲介手数料を半額程度まで交渉してみるのも一つの方法です。

物件の値引き交渉には不利かも

• 一般媒介の場合: 複数の業者が競争するため、「他社よりも早く契約をまとめたい」と積極的に値引き交渉をしてくれます。
• 専任媒介の場合: 1社独占なので「高く売れれば仲介手数料が増える」ため、値引き交渉は消極的になりがちです。

例: 売値が200万円下がるだけで、仲介業者の手数料は13万2000円も減るので、業者は売主に強い値引き交渉をしにくくなります。

よくある質問

ここでは、不動産売却の際によく寄せられる質問を、初心者でもわかりやすい言葉でまとめています。

一般媒介契約の期間と契約できる業者数は？

一般媒介契約では、同時に複数の不動産会社と契約が可能です。

3社でも5社でも問題はありませんが、あまり多く契約しすぎると情報の管理が大変になり、混乱することがあります。

例えば、「このお客様はどの業者から紹介された方だったかな？」といった混乱が起こりやすくなります。そこで、同時に依頼する業者は3社以内にするのがおすすめです。

その理由は次の2つです：

1. 情報管理がしやすくなるため：業者が多いと、どこからの紹介か混乱しやすくなります。
2. 業者のやる気を維持できるため：あまり多くの業者に依頼すると、「うちで契約を取れる確率が低い」と営業担当が感じ、積極的に動いてもらえないことがあります。

可能であれば、2社程度に絞ると、より丁寧な対応が期待できるでしょう。

一般媒介契約でもレインズに物件を載せてもらえる？

一般媒介契約では、不動産流通システム「レインズ」への登録義務はありません。登録するかどうかは業者の判断に任されています。

そのため、レインズへの登録をお願いすることは可能ですが、業者が必ず応じるわけではありません。一般的な業者は登録することが多いですが、一部の業者は自社だけで買い手を見つけようとして登録を控えることがあります。

一般媒介契約を結ぶ前に、「レインズに登録してもらえますか？」と事前に確認しましょう。

専任媒介契約や専属専任媒介契約の読み方は？

• 専任媒介契約：せんにんばいかい
• 専属専任媒介契約：せんぞくせんにんばいかい

読み方が難しいですが、基本的な不動産用語なので覚えておきましょう。

専任媒介契約を一般媒介契約に途中で変更できる？

契約期間中に専任媒介契約を一般媒介契約へ変更することは基本的にできません。

変更する場合は以下の方法になります：

• 契約期間が満了するのを待つ
• 契約期間内に途中解約する（業者と合意する場合のみ）

途中解約をする場合は、業者によっては広告費などの実費を請求されることがあるため、事前に契約内容をしっかり確認しておきましょう。

専任媒介契約の途中で解約は可能？

専任媒介契約は、通常、契約期間の満了（最大3ヵ月以内）で自動的に終了しますが、次の方法で契約期間を短くすることも可能です。

• 契約期間を1ヵ月または2ヵ月に設定する：初めから短期間の契約にしておくことで、様子を見ながら更新や契約先の変更ができます。
• 途中解約をする：どうしても途中で解約したい場合は、業者に相談して合意を得る必要があります。ただし、広告費などの実費請求や違約金が発生する可能性があるため注意しましょう。

まとめ

不動産売却では、「一般媒介」か「専任媒介」を選ぶ方が多いですが、どちらがよいかは物件や状況によって異なります。

以下を参考に、慎重に選んでください。

• 専任媒介契約は、業者がより積極的に売却活動を行うため、バランスが取れた選択肢です。
• 一般媒介契約は、複数業者の競争により広い販路を期待できますが、管理が複雑になります。

また、媒介契約は原則3ヶ月間となります。売却活動がうまくいかない場合は契約を終了し、他の業者への依頼や契約内容の見直しを検討しましょう。

ポイント：媒介契約を結ぶ前には、1社だけでなく最低でも3社程度に相談し、提案内容を比較してから依頼することをおすすめします。

不動産売却は仲介業者選びがとても重要です。信頼できるパートナーを見つけて、納得のいく売却を目指しましょう。