コラム

「マンションを売り出したのに、問い合わせがまったく来ない…」
「値下げしても売れない、どうすればいい？」

そんな悩みを抱える方が近年増えています。特に築年数が経過した物件や地方エリアでは、売却までに想像以上の時間がかかるケースも少なくありません。

この記事では、マンションが売れない主な原因と対策をわかりやすく解説し、一括査定サイトを活用して高値売却につなげる方法までご紹介します。

「売れない理由がわからない」「今の不動産会社でいいの？」と感じている方こそ、この記事を読んで次の一手を見つけてください。

「マンションが売れない」と悩む人が増えている背景

近年の売却環境と市場動向

近年、全国的にマンション価格は高騰傾向にありますが、同時に売却に苦戦する物件も増えています。

その背景には以下のような要因があります：

• 新築マンション価格の高騰→ 買い手が慎重に
• 金利上昇・ローン審査の厳格化で、購入層が減少傾向
• 築古物件の需要減（耐震・断熱・修繕負担への不安）
• 郊外・駅遠物件の「買い手不在」問題

こうした市場環境の中で、「売れるマンション」と「売れ残るマンション」の二極化が進んでいるのが現状です。

売り出しても動きがない…よくあるパターン

「売却に出したが、数ヶ月間まったく問い合わせが来ない」という声は非常に多く、主に以下のような共通点があります。

• 相場よりも明らかに高い売出価格でスタートしている
• 築20年以上でリフォームされていない物件
• 専任媒介契約を結んだ不動産会社が積極的に動いていない
• 内見希望者がいても内装が暗い・片付いていない印象で成約につながらない

「売れない＝物件に価値がない」ということではありません。

売れない原因を正しく分析し、的確な改善策を講じることが成功のカギとなります。

マンションが売れない主な原因とは？

価格設定が相場とかけ離れている

マンションが売れない最大の原因のひとつが売出価格のミスマッチです。

売主の希望価格が高すぎると、買い手から「この価格なら新築を買う方がいい」と判断され、検索すらされない・内見ゼロという事態に。

特に、以下のようなケースは注意が必要です：

• 近隣の類似物件よりも500万円以上高い
• 「リフォーム代込みで回収したい」と思って価格を吊り上げている
• 築年数・立地に対して、販売価格が強気すぎる

相場から乖離した価格では売れる確率は極端に下がります。まずは複数社に査定依頼して客観的な価格感を把握することが第一歩です。

築年数・立地など物件スペックの問題

築20年を超える中古マンションは、どうしても設備・構造の劣化やリフォーム前提の物件として見られがちです。

また、以下のような条件が重なると売れづらくなります：

• 駅から徒歩15分以上
• 周辺に新築物件が多数ある
• 眺望・日当たりが悪い／線路沿いなど騒音リスク

とはいえ、スペックだけが理由で売れないわけではありません。
価格調整・見せ方・戦略の工夫次第で十分に売却は可能です。

売却戦略や不動産会社の動きが鈍い

「大手に任せておけば安心」と思っても、実際には不動産会社や担当者によって動きに差があります。

• 広告掲載が少なく、ネット上で目立たない
• 内見希望者へのフォローが不十分
• 売主への状況報告がほとんどない

こうした状況では、せっかくの買い手とのチャンスを逃してしまうことに。
「売れない」原因が業者側にあるケースも意外と多いのです。

不動産業者が囲い込みしている可能性も

両手仲介を狙う不動産業者は、物件の囲い込みを行うことがあります。

囲い込みとは、自社で買い手を見つけるために、他の不動産業者からの紹介を拒否する行為です。

このような行為は、売却機会を逃すだけでなく、売主の利益を損なう可能性もあります。

アメリカなどでは、このような囲い込みは法律で禁じられているのですが、日本では今でも普通に行われている行為です。

囲い込みが疑われる場合は、速やかに仲介業者の変更を検討しましょう。

SREリアルティのように、「囲い込みをしない」ことを明言している業者を選ぶのも一つの方法です。

売れないマンションを「売れる状態」に変える具体策

価格見直しと相場チェックの重要性

価格が高すぎると問い合わせすら来ない一方で、安くしすぎると損をしてしまうことに。

そのためにも複数社に査定依頼をして、価格の相場帯を把握することが重要です。

価格見直しのポイント：

• 近隣・同条件の成約事例をチェック
• 段階的な値下げ（例：100万単位）を検討
• 価格変更のタイミングを逃さない（閲覧数・反応が鈍いとき）

不安な場合は、一括査定サービスを活用すれば最新の相場を複数社から比較できるため、信頼性の高い判断材料になります。

内覧対策・ホームステージングの活用

内覧が入ったのに売れない場合、第一印象で「住みたくない」と思われている可能性があります。

改善ポイント：

• 室内を徹底的に清掃・片付けし、生活感を減らす
• 照明・カーテン・香りなどで「明るく清潔」な印象を演出
• ホームステージング（家具の演出）も売却成功率UPに効果的

買い手は「ここでの生活を想像できるか？」で判断するため、演出の工夫で価値を高めることが可能です。

媒介契約の見直しと業者の乗り換え

3ヶ月以上売れない、または業者の動きが鈍い場合は、媒介契約を見直すべきタイミングです。

特に「専任媒介」で他社に依頼できない状況なら、契約期間終了後に乗り換えを検討しましょう。

業者変更のポイント：

• 一括査定で複数社を比較（過去の実績・反応の速さなど）
• 地域に強い業者を選ぶ（地場に精通した業者）
• 売却戦略・広告展開の提案が具体的な会社を優先

担当者によって売却結果が大きく変わるからこそ、会社選びは最も重要な改善策のひとつです。

一括査定サイトで高値売却につなげるには？

一括査定サイトの仕組みとメリット

一括査定サイトとは、物件情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社にまとめて査定依頼できる無料サービスです。

各社の査定価格や対応姿勢を比較することで、最も信頼できて高値で売れる会社を選ぶことができます。

主なメリット：

• 複数社を一括比較できるので、相場の把握が正確
• 不動産会社ごとの査定額の差や営業力がわかる
• しつこい営業を避けたい場合は匿名対応や連絡手段を選べる

「今の不動産会社に不満がある」「価格に納得できない」という方は、まず一括査定で他社の見積もりを比較することが高値売却の第一歩になります。

おすすめ一括査定サイト比較

サイト名	特徴	対応エリア
すまいValue	大手6社（住友・三井・東急など）が運営。安心と実績で選ぶならココ	大都市
SUUMO売却	知名度が高く、提携会社が多い。特に都市部に強い	全国
HOME4U	NTTデータグループ運営。個人情報管理が安心	全国
いえカツLIFE	買取業者との比較にも対応。築古・訳あり物件に強い	東京・神奈川・千葉・埼玉

上記の査定サイトはいずれも完全無料で利用可能です。まずは気軽に相場をチェックしてみてください。

しつこい営業を避けるコツ

「査定依頼をすると営業電話が多そうで不安…」という方も安心してください。
最近の査定サイトでは連絡方法を選べる・匿名で依頼可能など、配慮された仕組みがあります。

営業を最小限に抑えるには：

• 査定依頼時に「連絡はメールのみ」と選択する
• 匿名で査定可能なサイトを選ぶ
• 対応が合わない業者にはきっぱり断ってOK

無理に売却させられることはないので、まずは「相場を知る目的」で活用して問題ありません。

どうしても売りたい！そんな時の最後の手段「業者買取」

「売りたくても売れないマンション」って、本当に困りますよね。

そんな時に頼りになるのが「業者買取」という方法です。

業者買取ってどんなもの？

業者買取とは、不動産会社が直接マンションを買い取ってくれる方法です。

• どんなマンションでもOK 古くてボロボロのマンション、事故物件、訳あり物件など、どんなマンションでも買い取ってくれます。
• スピーディーな現金化 最短で3営業日程度で現金化できるので、急いでいる方には助かります。
• 面倒な手続き不要 瑕疵担保責任が免除されるので、売却後のトラブルも心配ありません。 仲介手数料も不要です。

業者買取のデメリット

業者買取の唯一のデメリットは、買取価格が相場より安くなることです。 一般的に、仲介で売却する場合に比べて、7割程度の価格になることが多いようです。

それでも業者買取を選ぶメリット

「安くなるのは嫌だな」と思いますよね。 でも、売れないマンションを抱え続けることには、様々なリスクがあります。

• 住宅ローンの支払い
• 固定資産税や管理費
• 空き家状態の維持費

これらの費用を払い続けることを考えると、多少安くても早めに売却して、これらの負担から解放される方がメリットが大きい場合もあります。

なお業者買取については、「マンション買取業者の選び方は？査定のコツと評判ランキング」のブロックで解説していますので参考にしてください。

マンション売却でよくあるQ&A

築20年以上のマンションでも売れますか？

はい、築20～30年超のマンションでも需要はあります。
特に立地が良い物件や管理が行き届いている場合は、価格を見直すことで十分に売却可能です。

内見がまったく来ない場合は？

内見ゼロの主な理由は「価格が高い」「物件が目立っていない」「不動産会社の広告戦略不足」などです。
まずは価格と掲載状況の見直し＋業者の変更も視野に入れるべきです。

現在の不動産会社を変えてもいい？

媒介契約の更新時期（3ヶ月）を機に、他社に切り替えるのはまったく問題ありません。
むしろ他社の方が積極的に動いてくれる場合も多く、査定比較はその判断材料として役立ちます。

まとめ｜マンションが売れないなら、まず「見直しと比較」から始めよう

「売れない＝価値がない」と思い込む必要はありません。
多くの場合は価格・見せ方・戦略・業者のいずれかに見直す余地があります。

そして、その見直しの第一歩が一括査定での比較です。

一括査定なら自宅にいながら、複数の会社の査定額や対応を無料で確認可能。
今すぐ売らなくても、将来の判断材料として利用する価値は大いにあります。